Offertes vergelijken: 12 posten die vaak ontbreken of verschillen

Waarom is offertes vergelijken voor een verbouwing zo lastig?

Offertes vergelijken voor een verbouwing is lastig omdat elke aannemer het werk anders omschrijft en andere dingen wel of niet meeneemt. Eén offerte noemt de container, de andere niet. Eén rekent met een keuken van € 10.000, de andere met € 4.000. Het totaalbedrag zegt dan weinig.

Een offerte van een aannemer is geen prijs voor "een badkamer", maar voor precies het werk dat erin staat. Wat er niet in staat, betaal je later als meerwerk of regel je zelf. Daarom kan de goedkoopste offerte de duurste verbouwing worden, en andersom.

Het goede nieuws: met een vaste aanpak maak je offertes in een uur vergelijkbaar. Je bereidt de aanvraag goed voor, je loopt 12 posten langs en je zet alles in één tabel. Daarna zie je wat het verschil in prijs echt verklaart.

Voorbereiden: zo krijg je offertes die je kunt vergelijken

Offertes worden vergelijkbaar als iedere aannemer dezelfde informatie krijgt. Geef dus elke aannemer dezelfde omschrijving, dezelfde tekening en dezelfde wensen. Vereniging Eigen Huis raadt aan je wensen op papier te zetten en een tekening te laten maken, zodat de aannemer een offerte met een vaste prijs kan maken.

1. Schrijf een wensenlijst. Wat moet er gebeuren, welke kwaliteit wil je, wat doe je eventueel zelf?
2. Maak een tekening of schets met maten. Bij een aanbouw of doorbraak is een bouwtekening onmisbaar.
3. Noem je materiaalkeuzes, of een budget per onderdeel. Zo voorkom je stelposten van € 4.000 naast stelposten van € 10.000.
4. Vraag om dezelfde opbouw. Vraag elke aannemer de prijs per onderdeel te geven, inclusief btw, met stelposten en PM-posten apart.
5. Vraag drie offertes. Met twee heb je weinig houvast, met vijf verlies je het overzicht.
6. Vraag de algemene voorwaarden mee. Daarin staan de regels over stelposten, meerwerk, betalingen en geschillen.

Twee regels uit de AVA Consumenten 2023 van Bouwend Nederland zijn handig om te kennen. Een offerte is vanaf de datum erop 30 dagen geldig. En voor het maken van een offerte betaal je niets, behalve als je dat vooraf met de aannemer hebt afgesproken. Een aannemer die achteraf een rekening voor zijn offerte stuurt zonder dat dit was afgesproken, gebruikt die voorwaarden dus niet.

Offertes vergelijken op het werk zelf: post 1 tot en met 6

De eerste zes posten gaan over wat er gebouwd, gesloopt en afgevoerd wordt. Juist hier ontbreken bij het offertes vergelijken vaak bedragen, omdat aannemers ze als vanzelfsprekend zien of bewust weglaten. Vraag bij elke ontbrekende post: zit dit erin, en zo nee, wat kost het?

1. Afvoer van puin en de container. Sloopafval moet weg, en een container staat soms op de stoep. Vraag of de afvoer erin zit, wie de container regelt en of er een vergunning van de gemeente nodig is voor plaatsing op de openbare weg. Een container voor bouw- en sloopafval kost grofweg € 250 tot € 600 inclusief btw, afhankelijk van grootte en afvalsoort.
2. Steiger en hoogwerker. Bij werk aan dak, goot of gevel is een steiger nodig. Staat die er niet in, dan kan dat een paar honderd tot ruim duizend euro schelen. Vraag ook hoe lang de steiger mag blijven staan.
3. Stelposten. Een stelpost is een budget voor iets wat nog niet vastligt, zoals de keuken of de tegels. Te lage stelposten maken een offerte goedkoper dan hij is. Hoe je ze beoordeelt, lees je in het artikel over de stelpost in een offerte.
4. Afspraken over meerwerk. Wat kost een uur extra, en tegen welke opslag rekent de aannemer extra materiaal? Volgens artikel 7:755 BW mag een aannemer bij meerwerk alleen meer vragen als hij je tijdig op de prijsverhoging heeft gewezen. Meer daarover in het artikel over meerwerk bij een verbouwing.
5. Vergunning en constructeur. Bij een doorbraak, aanbouw of dakkapel kan een constructieberekening of vergunning nodig zijn. Staat erin wie die regelt en betaalt, en wie de leges draagt? Of je een vergunning nodig hebt, zie je met de vergunningcheck.
6. Nutsaansluitingen en installaties. Een extra groep in de meterkast, het verleggen van gas of water, of een aansluiting voor een warmtepomp: dit wordt vaak vergeten. Onder de AVA Consumenten 2023 zorg jij voor aansluitingen voor elektra, gas of water die nodig zijn voor het werk, en zijn de kosten daarvan voor jou, tenzij je iets anders afspreekt.

Offertes vergelijken op afwerking en afspraken: post 7 tot en met 12

De laatste zes posten gaan over de afwerking en over de afspraken rond planning, garantie en betaling. Hier zit het verschil tussen een offerte die er compleet uitziet en een offerte die het ook is. Ze bepalen ook hoe sterk je staat als er iets misgaat.

7. Afwerking. Wordt er gestuct, en in welke kwaliteit? Komen er plinten, dorpels en aftimmering terug? "Casco opgeleverd" betekent dat je zelf nog moet afwerken, en dat kan duizenden euro's schelen.
8. Schilderwerk. Veel offertes stoppen bij het stucwerk. Vraag of kozijnen, deuren en wanden worden geschilderd, en hoe vaak: één laag of twee.
9. Opruimen en schoon opleveren. Wordt de bouwplaats bezemschoon opgeleverd? Wie beschermt vloeren en trappen tijdens het werk, en wie herstelt schade aan de rest van het huis?
10. Planning en boeteclausule. Staan er een startdatum en een opleverdatum of een aantal werkbare werkdagen in? En een vergoeding bij te late oplevering? De AVA Consumenten 2023 noemt € 50 per werkdag met een maximum van 10% van de prijs, de Covo 2026 van BouwGarant € 50 per kalenderdag.
11. Garantie. Welke garantie geeft de aannemer op werk en materiaal, en hoe lang? Onder de AVA Consumenten 2023 vervalt je recht om na oplevering een procedure te starten over gebreken na 5 jaar, of 10 jaar bij een ernstig gebrek. Biedt de aannemer een garantieregeling zoals de BouwGarant Verbouwgarantie, dan lees je in de gids over Woningborg, SWK en BouwGarant wat die dekt.
12. Betalingstermijnen. Hoeveel betaal je vooraf, en volgen de termijnen de voortgang van het werk? Vereniging Eigen Huis waarschuwt: betaal niet vooruit, want bij een faillissement ben je dat geld mogelijk kwijt. BouwGarant noemt een aanbetaling van maximaal 10% gebruikelijk. Zie ook het artikel over de aanbetaling aan een aannemer.

Sjabloon: zo maak je offertes gelijk

Een vergelijkingstabel maakt offertes gelijk doordat je per post noteert wat elke aannemer aanbiedt en wat je zelf nog moet bijtellen. Je vult per offerte het bedrag in, of "ontbreekt", en schat bij een ontbrekende post wat die kost. Zo zie je aan het eind de echte prijs.

Neem dit sjabloon over in een spreadsheet of op papier.

Vul bij "bij te tellen" je schatting in voor ontbrekende posten en voor stelposten die lager zijn dan bij de anderen. Tel dat op bij het totaalbedrag. Pas dan zie je welke offerte goedkoper is.

Rekenvoorbeeld: drie offertes van een aannemer gelijk gemaakt

Een rekenvoorbeeld laat zien hoe groot het effect van ontbrekende posten kan zijn. Stel: je laat een benedenverdieping renoveren, met een nieuwe keuken en een doorbraak tussen keuken en kamer. Je krijgt drie offertes.

Wat eerst een verschil van € 13.200 leek, is nu € 4.950. De goedkoopste is nog steeds de goedkoopste, maar het verschil met B is klein geworden. Dan gaan andere dingen tellen: de planning, de betaalregeling, de referenties en het gevoel dat je bij de aannemer hebt. De bedragen voor bijtellen zijn in dit voorbeeld schattingen; vraag in het echt de aannemer zelf wat de ontbrekende posten kosten.

Rode vlaggen in een offerte van een aannemer

Sommige dingen in een offerte van een aannemer zijn een reden om door te vragen of af te haken, ongeacht de prijs. Een hoge aanbetaling, een offerte zonder bedrijfsgegevens en druk om snel te tekenen horen daarbij. Zie je er meer dan één, wees dan extra kritisch.

• Geen KvK-nummer, btw-id of vestigingsadres. Controleer het bedrijf in het Handelsregister. Hoe dat werkt, lees je in het artikel beunhaas herkennen.
• Een hoge aanbetaling. Vraagt de aannemer een groot deel vooraf, dan draag jij zijn risico.
• Alleen een totaalbedrag. Zonder uitsplitsing per onderdeel kun je niets vergelijken en is meerwerk moeilijk te controleren.
• Veel stelposten en PM-posten. Staat een groot deel van de prijs in posten zonder vast bedrag, dan heb je geen vaste prijs.
• Geen algemene voorwaarden. Dan weet je niet wat er geldt bij meerwerk, vertraging of een geschil.
• Een prijs die alleen vandaag geldt. Onder de gangbare voorwaarden is een offerte 30 dagen geldig. Haast is een verkooptechniek.
• Vaagheden als "diversen" of "kleine materialen". Vraag wat eronder valt.
• Contant betalen zonder factuur. Dan heb je geen bewijs en in de praktijk geen garantie.

Wat verklaart het verschil tussen de goedkoopste en duurste offerte?

Het verschil tussen de goedkoopste en duurste offerte komt meestal door wat er wel en niet in zit, door de hoogte van de stelposten en door de manier waarop de aannemer risico inprijst. Pas daarna spelen het uurtarief en de winstmarge een rol. Een groot prijsverschil is dus niet automatisch een teken dat iemand te veel vraagt.

In deze tabel zie je de meest voorkomende oorzaken en hoe je ze herkent.

Let ook op de btw. Bij de meeste verbouwingen is het tarief 21%, maar voor schilderen, stukadoren en behangen in een woning ouder dan 2 jaar geldt 9%, en voor de arbeid bij het isoleren van zo'n woning ook. De aannemer moet die delen volgens de Belastingdienst in offerte en factuur splitsen. Vergelijk daarom altijd bedragen inclusief btw.

En kijk naar de prijsvorm. Een vaste aanneemsom geeft de meeste zekerheid. Een richtprijs mag volgens artikel 7:752 BW met niet meer dan 10% worden overschreden, tenzij de aannemer je op tijd waarschuwt. Bij regie betaal je de werkelijke uren en materialen. Een offerte op regie kun je niet eerlijk naast een vaste prijs leggen.

Wanneer is de goedkoopste offerte juist prima?

De goedkoopste offerte is prima als hij na het gelijkmaken nog steeds compleet en het goedkoopst is, en als de aannemer de controles doorstaat. Een lage prijs is op zich geen slecht teken. Een kleine aannemer met weinig overhead kan hetzelfde werk echt goedkoper doen.

Dat is ook het eerlijke verhaal over offertes: wij zeggen niet dat je de middelste moet kiezen. Kies de goedkoopste gerust als:

• alle 12 posten erin staan of je het verschil hebt bijgeteld;
• de stelposten passen bij wat je wilt;
• de betaaltermijnen de voortgang van het werk volgen;
• het bedrijf ingeschreven staat, verzekerd is en goede referenties heeft;
• de planning realistisch is, zonder dat het werk wordt afgeraffeld;
• je een goed gevoel hebt bij de manier waarop de aannemer je vragen beantwoordt.

Kies niet voor de goedkoopste als het verschil alleen komt door ontbrekende posten, of als de aannemer ontwijkend reageert op je vragen. En wees eerlijk tegen jezelf: betaal je liever iets meer voor een aannemer die je vertrouwt, dan is dat geen verspilling. Zekerheid heeft ook een prijs. Wat een verbouwing gemiddeld kost, zie je op de pagina complete renovatie.

Na het offertes vergelijken: van offerte naar opdracht

Na het offertes vergelijken onderhandel je over de inhoud, niet alleen over de prijs. Vraag de aannemer van je voorkeur om een aangepaste offerte waarin de ontbrekende posten en gelijke stelposten staan. Leg daarna alles vast in een overeenkomst.

1. Bespreek de verschillen. Vertel welke posten ontbraken en vraag een aangepaste offerte.
2. Onderhandel slim. Liever een beter afgesproken betaalregeling of een vergoeding bij vertraging dan een paar honderd euro korting waarvoor straks wordt bezuinigd op afwerking.
3. Lees de algemene voorwaarden. Vooral de regels over stelposten, meerwerk en geschillen.
4. Leg het vast. Bij een grotere verbouwing hoort een contract. Wat erin moet, lees je in het artikel over de aannemingsovereenkomst.
5. Laat je offerte checken. Twijfel je nog, laat de offerte dan door een ander bekijken voordat je tekent.

Laat de afgewezen aannemers ook netjes weten dat je voor een ander hebt gekozen. Dat kost je een mail en houdt de deur open voor een volgende klus.

Veelgestelde vragen over offertes vergelijken

Hoeveel offertes moet je vergelijken voor een verbouwing?

Drie offertes is een goed aantal. Met twee heb je weinig houvast als ze ver uit elkaar liggen, met vijf of meer wordt het vergelijken lastig en kost het jou en de aannemers veel tijd. Vereniging Eigen Huis raadt aan altijd meerdere offertes op te vragen. Belangrijker dan het aantal is dat elke aannemer dezelfde omschrijving en tekening krijgt.

Mag een aannemer geld vragen voor een offerte?

Dat mag, als het vooraf is afgesproken. Onder de AVA Consumenten 2023 betaal je niets voor het maken van een offerte, behalve als je dat vooraf met de aannemer hebt afgesproken. Bij een uitgebreide offerte met tekeningen of een constructieberekening is een vergoeding redelijk. Vaak wordt die verrekend met de aanneemsom als je de opdracht geeft. Vraag het vooraf, dan krijg je geen verrassing.

Hoe lang is een offerte van een aannemer geldig?

Onder de AVA Consumenten 2023 en de AVA 2013 van Bouwend Nederland is een offerte 30 dagen geldig vanaf de datum die erop staat. Andere voorwaarden kunnen een andere termijn noemen, dus kijk wat er in de offerte staat. Vraag na het vergelijken bij twijfel om verlenging, zeker als je nog op een vergunning of financiering wacht.

Mag ik de offerte van de ene aannemer aan de andere laten zien?

Wees daar voorzichtig mee. Volgens de AVA Consumenten 2023 blijft de aannemer eigenaar van zijn tekeningen, berekeningen en begroting, en mag je die zonder toestemming niet aan anderen geven. De AVA 2013 verbiedt uitdrukkelijk het tonen ervan om een vergelijkbare offerte te krijgen. Je mag wel vertellen dat een ander goedkoper is en vragen wat het verschil verklaart.

Is een getekende offerte van een aannemer bindend?

Ja. Als je een offerte op tijd accepteert, is er volgens de AVA Consumenten 2023 een contract, en zijn jij en de aannemer gebonden aan de offerte en verdere afspraken. Je kunt de overeenkomst daarna wel opzeggen, maar dan betaal je volgens artikel 7:764 BW de prijs min wat de aannemer bespaart. Teken dus pas als je de offertes hebt vergeleken.

Wat als de offertes heel ver uit elkaar liggen?

Maak ze eerst gelijk met het sjabloon in dit stuk: tel ontbrekende posten bij en maak de stelposten gelijk. Blijft er een groot verschil, vraag de aannemers dan wat hun prijs verklaart. Vaak zit het in risico-opslag, materiaalkeuze of de omvang van het bedrijf. Is één offerte veel lager dan de rest, controleer die aannemer dan extra goed.

Moet je offertes vergelijken inclusief of exclusief btw?

Vergelijk altijd inclusief btw. Sommige aannemers noemen bedragen exclusief btw, waardoor hun offerte 21% goedkoper lijkt. Bovendien geldt voor schilderen, stukadoren en behangen in een woning ouder dan 2 jaar 9% btw, en voor de arbeid bij isoleren ook. Een offerte die die delen goed splitst, kan daardoor lager uitkomen zonder dat de aannemer goedkoper werkt.

Bronnen

• Bouwend Nederland: AVA Zakelijk 2023 en AVA Consumenten 2023 nu beschikbaar
• Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 12: aanneming van werk
• Belastingdienst: btw-tarief werkzaamheden aan woningen ouder dan 2 jaar
• Vereniging Eigen Huis: offerte en contract bij een verbouwing
• Vereniging Eigen Huis: een goede aannemer vinden
• BouwGarant: veelgestelde vragen
• BouwGarant: overeenkomst met Consumentenvoorwaarden Verbouwingen 2026 (pdf)