Renovatie huis kosten 2026: prijs per m² en drie rekenvoorbeelden

Wat kost een renovatie van je huis per m² in 2026?

Een complete renovatie kost in 2026 tussen € 450 en € 2.000 per m² woonoppervlak, inclusief btw. Waar je uitkomt, hangt vooral af van hoe diep je gaat. Nieuwe afwerking is iets heel anders dan een huis dat terug naar casco gaat.

Een prijs per m² is handig om een eerste budget te maken. Hij zegt alleen niets als je niet weet wat erin zit. Twee woningen van 100 m² kunnen een factor drie verschillen zonder dat er iets vreemds aan de hand is. Daarom werken we met drie niveaus.

De bedragen zijn gebaseerd op openbare prijsopgaven van vakbedrijven, peildatum oktober 2026. Ze gelden voor arbeid en materiaal, exclusief een aanbouw, kozijnen en tijdelijke huisvesting.

De onderkant van elke bandbreedte geldt voor standaard materialen en een indeling die blijft zoals hij is. De bovenkant voor betere materialen, meer maatwerk, een verplaatste badkamer of keuken en constructieve ingrepen. Een grote woning is per m² iets goedkoper, omdat keuken, badkamer en meterkast er maar één keer in zitten.

Wat kosten de onderdelen van een verbouwing apart?

Een complete verbouwing is een optelsom van losse klussen. Wie de onderdelen kent, kan schuiven als het budget knelt. De tabel helpt je om je eigen plan grof door te rekenen.

Tel je de onderdelen op voor een gemiddelde rijwoning, dan kom je ongeveer uit op de bedragen per m² hierboven. De badkamer en de keuken zijn vaak de posten die het meest uitlopen. Meer detail vind je op badkamer renovatie kosten en keuken verbouwen kosten.

Waar gaat je renovatiebudget naartoe?

Bij een grondige renovatie gaat 35 tot 45 procent van het budget naar de buitenschil: dak, gevel, kozijnen en isolatie. Dat is de grootste en minst zichtbare post. Nieuwe keukenkastjes zie je elke dag, een nieuw dak niet.

Toch is de schil de juiste plek om te beginnen. Zolang er water binnenkomt of warmte weglekt, heeft een mooie binnenkant weinig zin. Een eerlijk advies: als je budget krap is, laat dan een keuken van vijftien jaar met nette kasten gewoon zitten. Nieuwe fronten of een nieuw werkblad kunnen dan genoeg zijn.

Waarom is een oud huis verbouwen duurder?

Een oud huis verbouwen kost meer per m² omdat er meer achter de muren zit dat vervangen moet. Bij woningen van voor 1975 is de isolatie meestal achterstallig en de elektra verouderd. Reken op 15 tot 25 procent meer dan bij een woning uit de jaren negentig.

Elektra en leidingen. In woningen van voor 1990 zijn verzinkt stalen waterleidingen gangbaar, die van binnen dichtslibben. Oude bedrading met stof- of rubberisolatie en een groepenkast zonder aardlekschakelaars moeten er bij een grondige renovatie ook uit.

Asbest. In woningen gebouwd voor 1994 kan asbest zitten, bijvoorbeeld in vloerzeil, plaatmateriaal, rond de cv-ketel of in het dak. Voordat er gesloopt wordt, is vaak een inventarisatie nodig. Wat dat kost, lees je in asbestinventarisatie.

Vocht en fundering. Klemmende deuren, scheve vloeren of trapscheuren in de gevel moeten eerst onderzocht worden. Funderingsherstel is een aparte, forse post die je niet in een prijs per m² vangt.

Constructieve ingrepen. Een dragende muur eruit kost € 4.000 tot € 8.000 met stalen ligger, plus een berekening van een constructeur.

Rekenvoorbeelden: drie verbouwingen doorgerekend

Drie situaties laten zien hoe de bedragen per m² uitpakken. Het zijn voorbeelden op basis van de bandbreedtes hierboven, inclusief btw.

Voorbeeld 1: jaren-dertigwoning van 110 m², ingrijpend. Het huis gaat terug naar casco: nieuwe elektra en leidingen, dak eraf met isolatie, binnenzijde van de gevel geïsoleerd, vloer boven de kruipruimte geïsoleerd, nieuwe badkamer en keuken. Bij € 1.300 tot € 2.000 per m² kost dat € 143.000 tot € 220.000. Isoleer je 60 m² dak en 50 m² vloer, dan krijg je bij twee maatregelen € 1.950 plus € 550 ISDE-subsidie terug.

Voorbeeld 2: rijwoning uit 1972 van 100 m², grondig. De schil is redelijk, het dak is in 2005 vernieuwd. Je laat de spouw vullen, de elektra vervangen, een nieuwe badkamer en keuken plaatsen en alles opnieuw afwerken. Bij € 850 tot € 1.300 per m² kom je op € 85.000 tot € 130.000. Kies je een hybride warmtepomp in plaats van een nieuwe ketel, reken dan op € 2.600 tot € 4.000 meer, vóór subsidie.

Voorbeeld 3: appartement van 75 m² opfrissen. Wanden en plafonds strak, alles geschilderd, nieuwe vloer en binnendeuren. Keuken en badkamer blijven. Bij € 450 tot € 750 per m² is dat € 33.750 tot € 56.250. Check vooraf het reglement van je VvE: daar staan vaak eisen aan de geluidsisolatie van een nieuwe vloer.

In welke volgorde pak je een renovatie aan?

De goedkoopste volgorde bij een renovatie is van buiten naar binnen en van grof naar fijn. Zo hoef je geen werk opnieuw te doen. Begin je met de keuken omdat die het leukst is, dan betaal je later dubbel.

1. Waterdicht. Dak, dakranden, goten en zo nodig gevelherstel.
2. Constructie. Doorbraken, stalen liggers en funderingsherstel. Dit gaat door muren en vloeren heen.
3. Schil dicht. Isolatie, kozijnen en glas. Hier zitten je subsidie en je toekomstige stookkosten.
4. Installaties. Elektra, water, afvoer, verwarming en ventilatie. Alles wat in muren en vloeren verdwijnt.
5. Afwerking. Stucwerk, vloeren, badkamer, keuken en schilderwerk.

Een nieuwe keuken in een huis met een lekkend dak en een verouderde meterkast is precies de investering die je binnen vijf jaar opnieuw doet. Ventilatie hoort er bij stap 4 bij zodra je de schil dichtmaakt, anders krijg je vocht en schimmel.

Wat hoort er in een goede offerte voor een verbouwing?

Een goede renovatieofferte noemt per onderdeel wat er gebeurt, met hoeveelheden en materialen. Belangrijker nog: de risico's staan erin met een prijs per eenheid. Dan weet je wat rot in het dakbeschot kost als het wordt gevonden.

Dat laatste maakt het verschil tussen een open eind en een beheersbaar budget. Meerwerk bij bestaande bouw is normaal, maar het moet vooraf beschreven zijn. Wanneer je meerwerk wel en niet hoeft te betalen, lees je in meerwerk bij een verbouwing.

Checklist voor je tekent:

• Omschrijving per onderdeel met hoeveelheden en merken
• Stelposten met een realistisch bedrag en wat erin zit
• Eenheidsprijzen voor verwachte risico's, zoals houtrot per m² of extra leidingwerk per meter
• Wat er niet in zit: vergunning, constructeur, asbest, tijdelijke huisvesting
• Splitsing tussen 21% en 9% btw voor isolatie, schilder- en stucwerk
• Planning met start, fasen en opleverdatum
• Betalingsschema gekoppeld aan voortgang, met een laatste termijn na oplevering
• Garantie en hoe opleverpunten worden afgehandeld

Laat bij twijfel de offertecheck meekijken voordat je tekent.

Besparen op verbouwen zonder kwaliteit te verliezen

Je bespaart op een renovatie het meest door het plan slim te maken, niet door goedkopere vakmensen te zoeken. De dure dingen zijn verplaatsen en slopen. Wat blijft staan, kost niets.

1. Laat de indeling zoveel mogelijk zoals hij is. Elke dragende muur die weg moet, kost duizenden euro's.
2. Houd badkamer en keuken op hun plek. De afvoer is de duurste variabele.
3. Doe alles in één traject. Eén keer steiger, één keer bouwplaats, één keer afvoer.
4. Kies zelf de tegels, vloer en keuken binnen een vast budget per stelpost.
5. Doe het schilderwerk zelf als je handig bent.

Niet besparen op de schil en de installaties. Die gaan dertig tot vijftig jaar mee en zitten na de verbouwing onbereikbaar weg. Elektra achteraf aanpassen betekent hakken in nieuw stucwerk.

Subsidie en financiering bij een renovatie

Bij een renovatie is subsidie vooral te halen op isolatie en verwarming. De ISDE geeft in 2026 per m² een vast bedrag, dat verdubbelt bij twee maatregelen binnen 24 maanden. Op de rest van de verbouwing krijg je geen subsidie.

Voor het energiebesparende deel kun je ook lenen bij het Warmtefonds: van € 1.000 tot € 29.000, met 0% rente als je huishoudinkomen onder € 60.000 ligt. De rest financier je vaak met je hypotheek via een bouwdepot. Hoe dat werkt, staat in bouwdepot: zo werkt het. Koopwoningen in de provincie Groningen vallen voor isolatie niet onder de ISDE maar onder een eigen regeling.

Heb je een vergunning nodig voor een verbouwing?

Een verbouwing binnen je huis is meestal vergunningvrij. Dat verandert zodra je aan de draagconstructie komt, zoals bij een dragende muur die eruit gaat. Ook een monument of een gevelwijziging aan de straatkant vraagt vaak om een vergunning.

Vergunningvrij betekent niet eisenvrij: het werk moet voldoen aan de bouwtechnische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Voor een aanbouw, dakkapel of gevelwijziging gelden eigen regels. Doe de vergunningcheck voor de onderdelen die je huis van buiten veranderen.

Hoe lang duurt een complete verbouwing?

Een grondige renovatie van een woning van 100 tot 150 m² duurt 10 tot 16 weken bouwtijd. Daar gaat een voorbereiding van 4 tot 8 weken aan vooraf. Met een vergunning erbij ben je vier tot acht maanden verder vanaf het eerste gesprek.

Opfrissen kan in 3 tot 6 weken. Terug naar casco duurt vaak 14 tot 20 weken. Erin blijven wonen is bij opfrissen te doen, bij een grondige renovatie zelden: zodra keuken, badkamer en elektra tegelijk uit huis zijn, ontbreken de basisvoorzieningen. Verbouwen in bewoonde staat kost bovendien 10 tot 15 procent meer, omdat er in fasen gewerkt en elke dag opgeruimd moet worden.

Veelgestelde vragen over renovatie huis kosten

Wat kost het verbouwen van een huis van 100 m2?

Een huis van 100 m² opfrissen kost € 45.000 tot € 75.000 inclusief btw. Een grondige verbouwing met nieuwe elektra, leidingen, keuken en badkamer kost € 85.000 tot € 130.000. Gaat het huis terug naar casco met een nieuwe schil, dan kom je op € 130.000 tot € 200.000. Een aanbouw en nieuwe kozijnen komen daar los bij.

Wat kost een oud huis verbouwen?

Een oud huis van voor 1975 grondig verbouwen kost meestal € 1.000 tot € 2.000 per m², omdat isolatie, elektra en leidingen vrijwel altijd vervangen moeten. Reken op 15 tot 25 procent meer dan bij een woning uit de jaren negentig. Laat vooraf een bouwkundige opname doen en reserveer 15 procent onvoorzien.

Kun je blijven wonen tijdens een renovatie van je huis?

Bij opfrissen of een gefaseerde verbouwing meestal wel. Bij een grondige renovatie is het onprettig en vaak onmogelijk, omdat keuken, badkamer en stroom tegelijk wegvallen. Verbouwen in bewoonde staat kost 10 tot 15 procent meer en duurt langer. Tijdelijke huisvesting is dan soms goedkoper dan het lijkt.

Hoeveel onvoorzien reserveer je bij een verbouwing?

Reserveer 10 procent van de aanneemsom bij een woning van na 1975 en 15 procent bij een ouder huis. Dat is geen wantrouwen naar je aannemer: bij bestaande bouw zie je pas wat er zit als de vloer open ligt. Spreek eenheidsprijzen af voor de bekende risico's, dan blijft het onvoorziene beperkt.

Is gefaseerd verbouwen goedkoper?

Nee. Gefaseerd verbouwen spreidt de uitgaven, maar het totaal ligt hoger, omdat elke fase opnieuw voorbereiding, opbouw en afvoer kost. Wat je wel kunt faseren, is de afwerking. De ruwe installatie, dus elektra en leidingwerk, doe je in één keer, anders hak je later opnieuw in nieuw stucwerk.

Welke verbouwkosten vallen onder 9% btw?

In woningen ouder dan 2 jaar vallen de arbeidskosten voor isoleren onder 9% btw, net als schilderen, stukadoren en behangen. Het isolatiemateriaal zelf blijft 21%. De rest van een renovatie, zoals sloopwerk, badkamer, keuken en elektra, valt onder 21%. Je aannemer moet de offerte en factuur splitsen.

Bronnen

• RVO: ISDE-subsidie voor isolatiemaatregelen 2026
• RVO: ISDE-subsidie warmtepomp
• Belastingdienst: btw-tarief werkzaamheden aan woningen
• Nationaal Warmtefonds: Energiebespaarlening
• Consumentenbond: een goede aannemer vinden
• Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)