Bouwdepot: zo werkt het, zo bereken je het en zo vraag je het aan

Wat is een bouwdepot en hoe werkt het?

Een bouwdepot is een deel van je hypotheek dat niet direct wordt uitbetaald, maar op een aparte, geblokkeerde rekening bij de geldverstrekker blijft staan. Uit die rekening worden de facturen van je verbouwing betaald zodra je ze indient. Zo weet de bank zeker dat het geld in de woning terechtkomt, en daarmee in het onderpand.

Je hebt een bouwdepot nodig als je de verbouwing met je hypotheek wilt betalen. De bank leent dan niet alleen voor de koopsom, maar ook voor de verbouwingskosten, en rekent met de waarde die de woning na de verbouwing heeft. Dat geldt bij een huis dat je net koopt, en ook als je al jaren in je woning woont en de hypotheek wilt verhogen.

Het werkt eigenlijk eenvoudig. Bij de notaris, of bij de verhoging, gaat het hele leenbedrag in. Het deel voor de koopsom gaat naar de verkoper, het deel voor de verbouwing gaat het depot in. Daarna dien je per factuur een declaratie in, en de geldverstrekker betaalt de aannemer of jou terug. Is de verbouwing klaar, dan wordt het depot afgesloten.

Een bouwdepot is dus geen aparte lening met een eigen rente. Het is je bouwdepot hypotheek: hetzelfde leningdeel, met dezelfde rentevaste periode, alleen nog niet uitgegeven.

Hoe werkt de uitbetaling uit een bouwdepot?

Uit een bouwdepot wordt betaald op basis van facturen of nota's die je bij je geldverstrekker indient, meestal via een online declaratieformulier. De bank betaalt het bedrag rechtstreeks aan de aannemer of, als je de rekening zelf al hebt voldaan, aan jou. Bij elke declaratie hoort een factuur die past bij de offertes waarop het depot is gebaseerd.

Wat wel en niet uitbetaald wordt, verschilt per geldverstrekker. In de regel geldt:

• Facturen van bedrijven voor werk dat in de offerte of de bouwbegroting stond, worden uitbetaald.
• Materiaal dat je zelf koopt wordt bij veel geldverstrekkers vergoed op vertoon van een factuur of kassabon met je naam of adres.
• Je eigen uren worden nooit vergoed. Wie zelf klust, betaalt alleen het materiaal uit het depot.
• Een voorschot of aanbetaling wordt soms wel en soms niet betaald. Vraag het vooraf als je aannemer een termijn vóór de start vraagt.
• Werk dat niet aan de woning vastzit, zoals losse meubels of een tuinset, valt er meestal buiten.

Reken per declaratie op enkele werkdagen verwerkingstijd, vraag je geldverstrekker hoe lang het bij hen duurt en spreek met je aannemer af dat de betaaltermijn daar rekening mee houdt. Een aannemer die een factuur binnen twee dagen betaald wil zien, terwijl de bank er vijf dagen over doet, zorgt voor onnodige spanning.

Hoeveel rente betaal je over een bouwdepot?

Over een bouwdepot betaal je vanaf de eerste dag rente over het volledige bedrag, alsof het al is uitgegeven. Tegelijk krijg je een depotrentevergoeding over het bedrag dat nog in het depot staat. Is die vergoeding gelijk aan je hypotheekrente, dan betaal je per saldo alleen rente over het deel dat al is besteed.

Bij veel geldverstrekkers is de depotrente gelijk aan de hypotheekrente, maar niet bij allemaal. Sommige geven een vergoeding die lager ligt, bijvoorbeeld een vast percentage onder de hypotheekrente. Dat verschil is een verborgen kostenpost. Bij een groot depot en een trage verbouwing loopt het op tot honderden euro's.

Hoe het uitpakt, zie je in dit voorbeeld met een depot van € 60.000 en een hypotheekrente van 4,2%. De aannemer factureert in vier termijnen over zeven maanden; we rekenen acht maanden. De bedragen zijn afgerond.

De netto kosten van € 822 zijn simpelweg de rente over het geld dat al naar de aannemer is. Die betaal je ook zonder depot. De € 205 bij een lagere depotrente is pure meerprijs. Vraag die vergoeding daarom altijd na als je hypotheekaanbiedingen naast elkaar legt.

Bouwdepot berekenen: hoeveel heb je nodig?

Een bouwdepot berekenen begint bij de offertes: het depot is de som van de geoffreerde verbouwingskosten, inclusief btw, plus eventueel een bedrag voor energiebesparende maatregelen. De geldverstrekker kijkt daarnaast naar de waarde van de woning na de verbouwing en naar je inkomen. Je kunt dus niet zomaar een rond bedrag kiezen.

Zo reken je het uit:

1. Tel de offertes op. Neem de totaalbedragen inclusief btw van alle bedrijven die je inschakelt, plus het materiaal dat je zelf koopt.
2. Splits het energiedeel af. Isolatie, een warmtepomp, zonnepanelen en HR++ glas of beter kunnen onder de extra leenruimte voor energiebesparing vallen.
3. Laat de woning taxeren. De taxateur bepaalt de marktwaarde vóór en na de verbouwing. Geldverstrekkers rekenen voor een verbouwing meestal met de waarde na de verbouwing.
4. Toets aan de maximale hypotheek. In de regel mag je lenen tot 100% van de marktwaarde na verbouwing, en tot 106% als het verschil naar energiebesparende maatregelen gaat. Je inkomen moet de maandlast ook dragen.
5. Bepaal wat je zelf inlegt. Kosten koper, advies en notaris betaal je meestal uit eigen geld, net als het deel dat boven de maximale lening uitkomt.

Een rekenvoorbeeld. Je koopt een woning met energielabel D voor € 400.000 en wilt voor € 45.000 verbouwen: een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer. Daarnaast wil je voor € 15.000 isoleren en een hybride warmtepomp laten plaatsen. De taxateur schat de woning na de verbouwing op € 440.000.

De verbouwing past niet helemaal binnen de 100%: € 445.000 voor koop en verbouwing is € 5.000 meer dan de getaxeerde waarde. Dat deel leg je zelf in, of je schrapt een onderdeel. De € 15.000 voor isoleren mag er wel boven, omdat het onder de 106% valt. Bij label D kun je volgens de leennormen van 2026 € 15.000 extra lenen voor energiebesparing, los van je inkomen.

Bouwdepot bij aankoop of op een bestaande hypotheek: wat is het verschil?

Bij aankoop sluit je het bouwdepot in één keer af met je nieuwe hypotheek, bij dezelfde notaris en met één taxatie. Op een bestaande hypotheek heb je een verhoging nodig, met een nieuwe taxatie en vaak een nieuwe hypotheekakte. Het principe van het depot is gelijk, de route ernaartoe niet.

In de tabel zie je de belangrijkste verschillen naast elkaar.

Het grootste praktische verschil zit in de tijdsdruk. Bij een aankoop heb je meestal maar een paar weken tussen het tekenen van de koopovereenkomst en het definitieve hypotheekaanbod. In die tijd moet je aannemers vinden, laten kijken en offertes binnenhalen. Dat lukt, maar alleen als je meteen begint.

Bouwdepot aanvragen bij de aankoop van een woning

Een bouwdepot aanvragen bij aankoop doe je via je hypotheekadviseur of rechtstreeks bij de geldverstrekker, tegelijk met de hypotheek. Je levert de offertes of een bouwbegroting aan, en de taxateur rekent de waarde na verbouwing uit. In het hypotheekaanbod staat daarna welk deel in het depot gaat.

De stappen op een rij:

1. Bepaal vóór het bieden wat je wilt verbouwen. Dan weet je of de koopsom plus de verbouwing past bij je maximale hypotheek.
2. Laat aannemers de woning bekijken tijdens een tweede bezichtiging of direct na het tekenen van de koopovereenkomst.
3. Verzamel schriftelijke offertes met een omschrijving per onderdeel en bedragen inclusief btw. Een globale schatting is voor de bank meestal niet genoeg.
4. Geef de offertes aan de taxateur, zodat het taxatierapport een waarde na verbouwing bevat.
5. Vraag de hypotheek aan met de offertes en het taxatierapport. Je adviseur zet het verbouwingsbedrag als depot in de aanvraag.
6. Teken het hypotheekaanbod en controleer de depotrentevergoeding en de looptijd van het depot.
7. Passeer de akte bij de notaris. Vanaf dat moment staat het depotbedrag klaar en kun je declareren.

Let op de ontbindende voorwaarde voor financiering in je koopovereenkomst. Kom je door een tegenvallende taxatie niet aan het bedrag dat je nodig hebt, dan moet je binnen die termijn beslissen of je doorgaat.

Bouwdepot aanvragen op een bestaande hypotheek

Een bouwdepot aanvragen op een bestaande hypotheek betekent in de praktijk je hypotheek verhogen met een nieuw leningdeel dat in een depot gaat. Je geldverstrekker toetst opnieuw je inkomen en laat de woning taxeren. Of je ook naar de notaris moet, hangt af van het bedrag waarvoor je hypotheek destijds is ingeschreven.

Die hypothecaire inschrijving is het bedrag dat in het Kadaster bij je woning staat. Veel hypotheken zijn bij aankoop hoger ingeschreven dan het geleende bedrag. Past je verhoging binnen die inschrijving, dan kun je bij veel geldverstrekkers bijlenen zonder nieuwe notariële akte. Dat scheelt notariskosten en tijd. Je vindt de inschrijving in je oude hypotheekakte of via het Kadaster.

Zo verloopt de verhoging:

1. Vraag je huidige geldverstrekker of verhogen mogelijk is, tegen welke rente en of het binnen de inschrijving past.
2. Laat offertes maken voor de verbouwing, met bedragen inclusief btw.
3. Laat de woning taxeren met een waarde na verbouwing.
4. Laat de verhoging doorrekenen door een adviseur, inclusief de bijkomende kosten.
5. Teken het aanbod en, als het nodig is, de nieuwe hypotheekakte bij de notaris.
6. Declareer de facturen uit het depot zodra het werk is uitgevoerd.

Een rekenvoorbeeld. Je woning is € 450.000 waard en je hypotheek is nog € 280.000. Je wilt voor € 35.000 een dakkapel en een nieuwe badkamer. Een verhoging van € 35.000 tegen 4,2% over 30 jaar kost ongeveer € 170 per maand bruto. Daar komen de eenmalige bijkomende kosten nog bij. Een persoonlijke lening van hetzelfde bedrag tegen circa 7,5% over 10 jaar kost ongeveer € 411 per maand, zonder bijkomende kosten, maar met ruim € 14.000 aan rente.

Je oude leningdelen houden hun rente en voorwaarden. Alleen het nieuwe deel krijgt de actuele rente. Is je oude rente veel lager dan de huidige, dan is dat juist een reden om niet de hele hypotheek over te sluiten, maar alleen een deel toe te voegen.

Gaat het alleen om energiebesparende maatregelen tot € 29.000? Dan is de warmtefonds lening vaak eenvoudiger dan een verhoging, zeker bij een huishoudinkomen onder € 60.000, want dan is de rente 0%.

Hoeveel kun je lenen in een bouwdepot hypotheek?

Hoeveel je in een bouwdepot hypotheek kunt lenen, hangt af van drie grenzen: de waarde van de woning na verbouwing, je inkomen en, bij energiemaatregelen, het energielabel. De laagste grens bepaalt het maximum. In de regel mag de totale hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde, of 106% als het meerdere naar energiebesparing gaat.

Voor energiebesparende maatregelen mag je volgens de leennormen van 2026 extra lenen bovenop wat je inkomen toelaat. Het bedrag hangt af van het energielabel van de woning vóór de verbouwing.

Heb je Nationale Hypotheek Garantie, dan geldt in 2026 een kostengrens van € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. Voor 2027 heeft NHG een verhoging aangekondigd naar € 500.000, en € 530.000 met energiebesparende voorzieningen. De verbouwingskosten tellen mee in die grens.

Het label heb je nodig om de extra ruimte te krijgen. Heeft je woning nog geen geldig label, lees dan hoe je een energielabel aanvraagt en wat het kost.

Wat is een energiebespaarbudget in een bouwdepot?

Een energiebespaarbudget is een apart depot binnen je hypotheek dat alleen bedoeld is voor energiebesparende maatregelen. Verschillende geldverstrekkers bieden het aan, onder deze of een vergelijkbare naam. Het gebruikt de extra leenruimte per energielabel en de 106%-grens, en werkt verder als een gewoon bouwdepot.

Het voordeel is dat je de ruimte vastlegt op het moment dat je de hypotheek afsluit, ook als je nog niet precies weet welke maatregel je wilt. Bij een aankoop heb je vaak niet de tijd om meteen een warmtepomp of isolatie te laten offreren. Met een energiebespaarbudget kun je dat na de verhuizing rustig doen.

Er zitten wel voorwaarden aan. Je mag het geld alleen besteden aan maatregelen die de geldverstrekker als energiebesparend erkent, zoals isolatie, HR++ glas of beter, een warmtepomp of zonnepanelen. Een nieuwe cv-ketel valt daar bij de meeste aanbieders niet onder. En wat je binnen de looptijd van het depot niet uitgeeft, los je af.

NHG heeft voor 2027 aangekondigd dat kopers van een grondgebonden woning met label E, F of G standaard € 20.000 financieringsruimte voor verduurzaming krijgen, binnen de grens van 106% van de woningwaarde. Wie die ruimte niet binnen twee jaar gebruikt, lost het restant af. Controleer bij je adviseur hoe dat in de definitieve normen voor 2027 is uitgewerkt.

Hoe lang loopt een bouwdepot en wat gebeurt er met een restant?

Een bouwdepot loopt meestal 12 tot 24 maanden, afhankelijk van de geldverstrekker en het soort verbouwing. Binnen die termijn moet je de facturen indienen. Wat er daarna nog in staat, wordt bij de meeste geldverstrekkers verrekend met je hypotheek: je lost het restant af en je schuld wordt lager.

Verlengen kan soms, maar niet altijd en niet altijd gratis. Loopt de verbouwing uit, bijvoorbeeld door een vergunning die op zich laat wachten of een aannemer die later begint, vraag dan ruim vóór de einddatum om verlenging. Wie dat vergeet, ziet het depot automatisch sluiten en moet de laatste facturen uit eigen zak betalen.

Een restant aflossen is bij veel geldverstrekkers boetevrij, omdat het om geld gaat dat je nooit hebt gebruikt. Kleine restanten worden soms aan je uitbetaald als je kunt aantonen dat je meer aan de woning hebt uitgegeven. Dat verschilt per aanbieder; kijk in je hypotheekvoorwaarden.

Bouwdepot en belasting: wat mag je aftrekken?

De rente over een bouwdepot voor verbouwing van je eigen woning is maximaal 2 jaar aftrekbaar, zolang je het depot voor de verbouwing gebruikt. De eerste 6 maanden mag je de volledige rente aftrekken zonder rekening te houden met de depotrente. Daarna, in de 18 maanden die volgen, trek je de ontvangen depotrente af van de betaalde rente.

Wat er na 2 jaar nog in het depot staat, telt volgens de Belastingdienst als bezitting in box 3. Over dat deel is de betaalde rente niet meer aftrekbaar. Het deel dat je wel aan de verbouwing hebt besteed, blijft gewoon onder de eigenwoningschuld vallen, mits je die lening in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost.

Financieringskosten, zoals advies- en taxatiekosten voor het hypotheekdeel, mag je in het jaar van afsluiten in één keer aftrekken, voor zover ze bij de eigenwoningschuld horen. De verbouwingskosten zelf zijn niet aftrekbaar. In je aangifte vul je het depot in bij de bouwdepots; de aangiftesoftware rekent daarna uit wat je mag aftrekken. Bij een nieuwbouwdepot gelden andere regels.

Welke valkuilen zijn er bij een bouwdepot?

De grootste valkuilen bij een bouwdepot zijn een te krap begroot depot, een depot dat verloopt voordat de verbouwing klaar is en betalen voor werk dat nog niet is gedaan. Ze hebben één ding gemeen: je merkt ze pas als het geld op is. Met een goede voorbereiding zijn ze bijna allemaal te voorkomen.

• Geen of vage offertes vooraf. Zonder schriftelijke offertes krijg je geen depot, en met een globale schatting wordt het depot vaak te laag. Laat elke post apart begroten.
• Stelposten die tegenvallen. Een offerte met veel stelposten lijkt goedkoop, maar de echte rekening valt hoger uit dan het depot. Lees eerst wat een stelpost in een offerte betekent.
• Meerwerk buiten het depot. Meerwerk dat niet in de oorspronkelijke offertes stond, kan de bank weigeren. Spreek met je aannemer af dat meerwerk vooraf schriftelijk wordt gemeld, met prijs.
• Een hoge aanbetaling. Ook uit een depot betaal je liever niet meer dan een redelijke eerste termijn. Wat normaal is, staat in aanbetaling aan een aannemer.
• Het depot verloopt. Een vergunning of lange levertijden kunnen een planning maanden opschuiven. Zet de einddatum van je depot in je agenda, en kijk bij de planning ook naar de bouwvak 2027.
• Een lagere depotrente. Een depotrente die 1% onder je hypotheekrente ligt, kost bij € 60.000 en acht maanden al ruim € 200.
• Zelf klussen zonder bonnen. Materiaal dat je zelf koopt, krijg je alleen vergoed met een factuur of kassabon. Bewaar alles.

Twijfel je of de prijzen in je offerte kloppen? Laat hem dan checken met de offertecheck voordat je het depot aanvraagt. Wat een totaalverbouwing ongeveer kost, staat op de pagina over complete renovatie.

Checklist voor je een bouwdepot aanvraagt

Een goede aanvraag voor een bouwdepot begint met een goede begroting en eindigt met een aanbod waarin de depotvoorwaarden helder staan. Loop deze lijst langs voordat je tekent. Het kost je een uur en het kan je duizenden euro's schelen.

• Heb je voor elk onderdeel van de verbouwing een schriftelijke offerte, met bedragen inclusief btw?
• Staan er stelposten in, en heb je die realistisch ingeschat?
• Is het energiebesparende deel apart begroot, zodat je de extra leenruimte kunt gebruiken?
• Bevat het taxatierapport een waarde na verbouwing?
• Weet je hoe hoog de depotrentevergoeding is, en is die gelijk aan je hypotheekrente?
• Weet je hoe lang het depot loopt en of verlengen mogelijk is?
• Weet je wat er met een restant gebeurt en of aflossen boetevrij is?
• Weet je of de geldverstrekker een aanbetaling of zelfgekocht materiaal uitbetaalt?
• Past de planning van de aannemer binnen de looptijd van het depot, inclusief vergunning en levertijden?
• Is bij een bestaande hypotheek nagegaan of de verhoging binnen de oude inschrijving past?

Veelgestelde vragen over het bouwdepot

Hoe lang is een bouwdepot geldig?

Een bouwdepot is meestal 12 tot 24 maanden geldig, afhankelijk van de geldverstrekker. Binnen die termijn dien je de facturen in. Wat er daarna nog in staat, los je in de regel af op je hypotheek. Verlengen is soms mogelijk als je dat ruim voor de einddatum aanvraagt. Fiscaal is de rente over een verbouwingsdepot maximaal 2 jaar aftrekbaar.

Kun je een bouwdepot aanvragen op een bestaande hypotheek?

Ja, een bouwdepot aanvragen op een bestaande hypotheek kan via een verhoging. Je geldverstrekker toetst je inkomen opnieuw en laat de woning taxeren met een waarde na verbouwing. Past de verhoging binnen het bedrag waarvoor je hypotheek destijds is ingeschreven, dan is bij veel geldverstrekkers geen nieuwe notariële akte nodig. Anders komen er notariskosten bij.

Betaal je rente over het hele bouwdepot?

Ja, je betaalt vanaf de start rente over het hele bouwdepot. Daar staat een depotrentevergoeding tegenover over het bedrag dat nog in het depot staat. Is die vergoeding gelijk aan je hypotheekrente, dan betaal je netto alleen rente over het deel dat al is besteed. Ligt de depotrente lager, dan betaal je het verschil. Vraag dit na bij elke aanbieder.

Hoe bereken je de hoogte van een bouwdepot?

Bij het bouwdepot berekenen tel je de offertes inclusief btw op, plus materiaal dat je zelf koopt. De geldverstrekker toetst dat aan de marktwaarde na verbouwing (in de regel maximaal 100%, of 106% met energiebesparende maatregelen) en aan je inkomen. Voor energiebesparing kun je in 2026 afhankelijk van het label € 10.000 tot € 20.000 extra lenen, los van je inkomen.

Mag je zelf klussen met geld uit een bouwdepot?

Je mag met geld uit een bouwdepot materiaal kopen voor werk dat je zelf doet, mits je een factuur of kassabon indient die bij de verbouwing past. Je eigen uren worden niet vergoed. Sommige geldverstrekkers stellen extra eisen aan zelfgekocht materiaal, zoals je naam of adres op de bon. Vraag vooraf wat je aanbieder accepteert.

Wat gebeurt er met geld dat overblijft in een bouwdepot?

Geld dat overblijft in een bouwdepot wordt bij de meeste geldverstrekkers na afloop afgelost op je hypotheek, vaak zonder boete. Je schuld en je maandlast worden dan lager. Kleine restanten worden soms uitbetaald als je aantoont dat je meer aan de woning hebt uitgegeven. Fiscaal valt een ongebruikt deel na 2 jaar in box 3.

Is een bouwdepot hypotheek mogelijk met NHG?

Ja, een bouwdepot hypotheek kan met Nationale Hypotheek Garantie, zolang de koopsom plus de verbouwingskosten binnen de NHG-grens blijven. In 2026 is die grens € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende voorzieningen. Voor 2027 is een verhoging naar € 500.000 en € 530.000 aangekondigd. Je betaalt eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van het geleende bedrag.

Bronnen

• Belastingdienst: ik heb een verbouwingsdepot, wat mag ik aftrekken?
• Belastingdienst: geld lenen voor de verbouwing van je woning
• Volkshuisvesting Nederland: maximale hypotheek op basis van energielabel (2026)
• Rijksoverheid: NHG-grens stijgt naar € 470.000 in 2026
• NHG: NHG-grens in 2027 naar 500.000 euro
• Nationaal Warmtefonds: voorwaarden Energiebespaarlening