Meerwerk bij een verbouwing: wanneer betaal je wel en niet

Wat is meerwerk en wat is minderwerk?

Meerwerk is alles wat de aannemer doet of levert bovenop het werk dat in het contract staat. Minderwerk is het omgekeerde: een deel van het afgesproken werk vervalt, waardoor de prijs daalt. Of iets meerwerk is, hangt dus volledig af van wat er in de omschrijving van je contract staat.

In de praktijk komt meerwerk uit drie hoeken, en juridisch maakt dat veel uit.

• Jouw wensen tijdens de bouw. Een extra stopcontact of een dakraam erbij. Hiervoor geldt artikel 7:755 BW.
• Onvoorziene omstandigheden. Iets wat niemand kon zien, zoals een rotte balk achter de betimmering of asbest onder oude vloerbedekking. Hiervoor geldt artikel 7:753 BW.
• Gaten in de offerte. Werk dat nodig is voor het afgesproken resultaat, maar dat de aannemer vergat te begroten.

Dat laatste is vaak geen meerwerk. Heb je een complete badkamer met inloopdouche gekocht, dan hoort de afvoer van die douche erbij, ook als die niet apart in de offerte staat. Een rekenfout van de aannemer is in de regel zijn eigen risico. Hoe ruim of krap de omschrijving is, bepaalt waar de grens ligt.

Wat zegt de wet over meerwerk van de aannemer?

De belangrijkste regel staat in artikel 7:755 BW. Bij door jou gewenste wijzigingen mag de aannemer alleen een hogere prijs vragen als hij je tijdig op de prijsverhoging heeft gewezen, tenzij je die zelf had moeten begrijpen. Dat artikel is voor jou als opdrachtgever dwingend.

De letterlijke tekst: "In geval van door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk kan de aannemer slechts dan een verhoging van de prijs vorderen, wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen." Volgens hetzelfde artikel kan daarvan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, behalve bij een wettelijke standaardregeling.

Die uitzondering is in de praktijk belangrijk. Vraag je om een extra dakraam, dan weet je dat dat geld kost, ook als de aannemer er niets over zegt. Vraag je om andere tegels van hetzelfde prijsniveau, dan hoef je niet te weten dat een kleiner formaat veel meer arbeid kost. Dan moet de aannemer je waarschuwen voordat hij begint.

Voor tegenvallers die niemand kon voorzien, geldt artikel 7:753 BW. Komen er na het sluiten van het contract "kostenverhogende omstandigheden" aan het licht die de aannemer niet zijn toe te rekenen, en hoefde hij bij de prijs geen rekening te houden met die kans, dan kan de rechter de prijs aanpassen. Waren de kosten het gevolg van onjuiste gegevens die jij gaf, dan mag de aannemer de prijs zelf aanpassen. In beide gevallen moet hij je "zo spoedig mogelijk" waarschuwen, zodat je het werk kunt beperken of het contract kunt opzeggen.

De tabel zet de wetsartikelen over meerwerk naast elkaar.

Moet meerwerk schriftelijk worden afgesproken met de aannemer?

De wet eist geen schriftelijke meerwerkopdracht: een mondelinge afspraak op de bouwplaats is ook geldig. Het probleem is bewijs. Wie een vergoeding claimt, moet laten zien dat er een afspraak was en wat die inhield.

De bekende algemene voorwaarden willen het wel op papier. De CoVo 2010 zegt dat meer- en minderwerk, behalve bij spoed, "voorafgaand aan de uitvoering schriftelijk of elektronisch" wordt overeengekomen (artikel 8 lid 1). Ontbreekt die opdracht, dan vervalt de aanspraak niet, maar "de bewijslast rust op degene die de aanspraak maakt" (artikel 8 lid 2). De AVA Consumenten 2023 zegt dat gewenste wijzigingen pas worden doorgevoerd als je het over de gevolgen met de aannemer eens bent.

Bevestig daarom elke wijziging zelf als de aannemer het niet doet. Een kort bericht volstaat, bijvoorbeeld: "Zoals vandaag besproken: extra dubbel stopcontact in de keuken naast het raam, meerprijs € 120 inclusief btw, geen gevolgen voor de opleverdatum. Akkoord." Dat kost je een minuut. Het voorkomt een discussie van weken.

Typische meerwerkposten bij een verbouwing

Bij een verbouwing van een bestaand huis is enig meerwerk eerder regel dan uitzondering. Achter wanden en onder vloeren zit vaak iets wat bij de opname niet te zien was. Hoe ouder het huis, hoe groter die kans.

Dit zijn de posten die vaak opduiken:

• Fundering en vloeren. Een verzakte vloer of een fundering die niet geschikt is voor een nieuwe belasting, bijvoorbeeld bij een doorbraak of aanbouw.
• Asbest. In oudere woningen kan asbest zitten, bijvoorbeeld in oude vloerbedekking of platen. Bij sloopwerk kan een inventarisatie verplicht zijn; lees daarover asbestinventarisatie.
• Rotte balken en zwam. Houtrot in balklagen of kozijnen, soms veroorzaakt door huiszwam.
• Oude elektra en leidingen. Bedrading zonder aarding of oude leidingen die bij het openmaken niet meer veilig blijken.
• Vocht. Natte muren of een lekkage die pas na het slopen van een betimmering zichtbaar wordt.
• Jouw nieuwe wensen. Het meest voorkomende meerwerk komt gewoon van de opdrachtgever zelf: een extra stopcontact of een duurdere kraan.

Een eerlijk standpunt: verborgen gebreken in je eigen huis zijn in de regel jouw risico, niet dat van de aannemer. De CoVo 2010 legt het risico van het aantreffen van een belemmering bij de consument, "behoudens voor zover de ondernemer redelijkerwijs van de aanwezigheid van die zaak op de hoogte was of op de hoogte behoorde te zijn" (artikel 7 lid 1). Ook de AVA Consumenten 2023 laat extra kosten voor jouw rekening als de situatie afwijkt van wat de aannemer mocht verwachten. Wat een ervaren aannemer bij de opname had moeten zien, is wel zijn risico.

Terecht en onterecht meerwerk: voorbeelden

Of meerwerk terecht is, hangt af van twee vragen: hoort het al bij het afgesproken werk, en heeft de aannemer je op tijd gewaarschuwd? De voorbeelden hieronder laten zien hoe dat in de praktijk uitpakt. Het zijn vereenvoudigde situaties. Jouw contract kan de uitkomst veranderen.

Voorbeeld: een meerwerkrekening van € 4.158 bij De Geschillencommissie

Een uitspraak van De Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw uit april 2025 laat zien hoe zwaar die waarschuwingsplicht weegt. Een consument liet haar keuken en bijkeuken renoveren voor € 24.682,36, inclusief stelposten van samen € 3.146. Bij de eindafrekening stuurde de aannemer een extra rekening van € 4.158,29 voor elektra en leidingwerk.

De aannemer stelde dat de bedrading gevaarlijk was, dat er extra groepen nodig waren en dat de consument mondeling akkoord had gegeven. De consument zei dat er nooit over de kosten was gesproken. Zij betaalde de afgesproken aanneemsom en stortte het betwiste bedrag in depot bij de commissie.

De commissie oordeelde dat de stelposten richtprijzen waren, omdat de consument weinig invloed had op wat er onder die posten gebeurde. Een richtprijs mag volgens artikel 7:752 lid 2 BW zonder tijdige waarschuwing niet meer dan 10% worden overschreden. De aannemer kon niet aantonen dat hij had gewaarschuwd voor een overschrijding van die omvang. Hij kreeg daarom alleen 10% van € 3.146, dus € 314,60. De consument kreeg € 3.843,69 uit het depot terug en haar klachtengeld van € 260 vergoed.

Interessant is een opmerking van de commissie. Was de cv-ketel kapotgegaan en vervangen, dan had geen waarschuwing gehoeven, omdat de consument dan zelf had moeten begrijpen dat dat geld kost. Het verschil zit dus in de vraag of de meerkosten voor jou als leek evident waren. Hoe stelposten werken, lees je in stelpost in een offerte.

Hoe beperk je meerwerk vooraf?

Meerwerk voorkom je vooral vóór de handtekening. Hoe beter het huis is onderzocht en hoe meer keuzes vastliggen, hoe minder er tijdens de bouw kan verschuiven. De stappen hieronder helpen.

1. Laat een grondige opname doen. Vraag de aannemer ook te kijken in de kruipruimte en onder vloerbedekking. Bij een oud huis kan een klein destructief onderzoek, zoals een stukje betimmering eraf, veel onzekerheid wegnemen.
2. Laat bij sloopwerk vooraf op asbest onderzoeken. Dan weet je wat er zit voordat de sloper begint.
3. Maak keuzes voordat je tekent. De toelichting bij de AVA Consumenten 2023 zegt het zelf: "In het algemeen is het aan te raden om vóór het tekenen van de overeenkomst zoveel mogelijk beslissingen te nemen."
4. Vraag realistische stelposten met een omschrijving. Een te lage stelpost maakt de offerte goedkoper en de eindafrekening duurder.
5. Zet een meerwerkregel in je contract. Alleen uitvoeren na schriftelijke opdracht met vooraf de prijs. Hoe je dat formuleert, lees je in de gids over de aannemingsovereenkomst.
6. Vraag welke risico's de aannemer ziet. Een goede aannemer benoemt ze en zegt hoe hij ze heeft geprijsd. Vergelijk dat tussen offertes: lees offertes vergelijken.
7. Reserveer een buffer. Houd geld achter de hand voor wat je niet kunt zien.

Een eerlijke kanttekening: een offerte zonder enig voorbehoud bij een huis uit de jaren dertig is niet per se eerlijker. Soms is het risico gewoon niet benoemd, en komt het later als meerwerk terug.

Minderwerk: hoeveel krijg je terug?

Minderwerk verlaagt de prijs, maar niet altijd euro voor euro. Volgens de AVA Consumenten 2023 krijg je bij minderwerk "het bedrag terug dat daarvoor in de prijs is opgenomen plus de opslagen die de aannemer daarover heeft berekend". Er is wel een uitzondering als je per saldo veel schrapt.

Is het totaal aan minderwerk hoger dan het totaal aan meerwerk, dan heeft de aannemer volgens zowel de AVA Consumenten 2023 als de CoVo 2010 recht op 10% van het verschil. Dat is een vergoeding voor de opslagen die hij misloopt. Stelposten tellen volgens de AVA bij die berekening niet mee.

Een rekenvoorbeeld. Je laat voor € 1.200 meerwerk uitvoeren en schrapt voor € 3.200 aan werk. Per saldo is er € 2.000 minderwerk. De aannemer mag daarvan 10% rekenen, dus € 200. Je krijgt netto € 1.800 terug.

Zonder algemene voorwaarden ligt het anders. Schrap je een deel van het werk, dan is dat juridisch een gedeeltelijke opzegging (art. 7:764 BW). Je betaalt dan de prijs voor het hele werk, verminderd met de besparingen van de aannemer. Zijn winst op het geschrapte deel ben je dan in principe kwijt.

Hoe en wanneer betaal je meerwerk aan de aannemer?

Meerwerk betaal je meestal bij de eerstvolgende termijnfactuur of als het meerwerk klaar is. Beide bekende voorwaarden staan toe dat de aannemer bij de opdracht een voorschot van 25% van de meerwerkprijs vraagt. Het restant volgt als het meerwerk is uitgevoerd.

Vraag bij elke termijnfactuur om een meerwerkstaat: een lijst van alle meer- en minderwerkposten met datum en bedrag. Leg die naast je eigen bevestigingen. Staat er een post op die je nooit hebt goedgekeurd, betaal dan het onbetwiste deel en vraag om uitleg voordat je de rest betaalt. Bij een verbouwing van enige omvang wordt de lijst al snel lang. Houd hem daarom bij vanaf de eerste wijziging.

Wat doe je bij een geschil over meerwerk met je aannemer?

Begin bij een geschil over meerwerk met een gesprek en zet daarna je bezwaar op papier. Betaal wat je niet betwist en houd alleen het betwiste deel in. Komen jullie er niet uit, dan hangt de vervolgstap af van de voorwaarden in je contract.

1. Vraag om een specificatie. Laat per meerwerkpost zien wanneer en door wie de opdracht is gegeven en hoe de prijs is opgebouwd.
2. Zet je bezwaar op papier. Schrijf welke posten je betwist en waarom, en wat je wel betaalt. Volgens de CoVo 2010 moet een klacht "tijdig" worden ingediend; te laat klagen kan rechten kosten.
3. Betaal het onbetwiste deel. Opschorten mag alleen voor zover de tekortkoming dat rechtvaardigt (art. 6:262 BW). Houd je te veel in, dan kun je rente verschuldigd zijn.
4. Probeer bemiddeling. Is je aannemer aangesloten bij Stichting BouwGarant, dan kun je volgens de CoVo 2010 binnen zes weken na het ontstaan van het geschil de BouwGarant Servicedesk laten bemiddelen.
5. Kies de juiste instantie. Geldt de CoVo 2010, of de AVA bij een aannemer die bij BouwGarant is aangesloten, dan ga je naar De Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw. Onder de AVA Consumenten 2023 kies je verder tussen de rechter en de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. Zonder voorwaarden ga je naar de rechter.
6. Dien je klacht op tijd in bij De Geschillencommissie. Dat moet binnen 12 maanden nadat je de klacht bij de aannemer hebt ingediend. Je vult een vragenformulier in en betaalt € 260 klachtengeld. Bij een klacht over een verbouwing stort je het openstaande bedrag waarover het geschil gaat in depot bij de commissie.
7. Bereid de zitting voor. De commissie kan een deskundige laten kijken. De zitting is in Den Haag of Utrecht en duurt ongeveer 45 minuten. Binnen een maand volgt een bindend advies.

Krijg je gelijk, dan betaalt de aannemer je klachtengeld terug. Bij een schikking krijg je de helft terug. Weigert een BouwGarant-aannemer een uitspraak na te komen, dan kun je een beroep doen op de nakomingsgarantie van BouwGarant, maar niet als de aannemer failliet was voordat je je klacht formeel had ingediend.

Checklist: zo reageer je op een meerwerkvoorstel van je aannemer

Een meerwerkvoorstel komt meestal op een slecht moment: midden in de bouw, met een aannemer die door wil. Neem toch even de tijd. Deze vragen helpen je kiezen.

• Is het echt meerwerk, of staat het al in de omschrijving of een stelpost?
• Heb je er zelf om gevraagd, of is het een onvoorziene tegenvaller?
• Ken je de prijs vooraf, inclusief btw?
• Weet je wat het betekent voor de opleverdatum?
• Kan het goedkoper, of later, of helemaal niet?
• Staat de afspraak in een e-mail of appbericht dat je hebt bewaard?
• Klopt de meerwerkstaat bij de volgende termijnfactuur met je bevestigingen?

Veelgestelde vragen over meerwerk

Moet ik meerwerk betalen als er geen prijs is afgesproken?

Meestal wel, als je zelf om het werk hebt gevraagd en kon begrijpen dat het geld kost. Je betaalt dan in de regel een redelijke prijs. Kon je als leek niet begrijpen dat je wens tot meerkosten leidde, en heeft de aannemer je niet tijdig gewaarschuwd, dan hoeft dat volgens artikel 7:755 BW niet. Vraag daarom altijd vooraf naar de prijs.

Mag een aannemer meerwerk rekenen zonder schriftelijke opdracht?

Ja, de wet eist geen schriftelijke opdracht voor meerwerk. De aannemer moet wel kunnen bewijzen dat je opdracht gaf en dat hij je op tijd op de meerprijs wees. Volgens de CoVo 2010 vervalt een aanspraak niet zonder schriftelijke opdracht, maar ligt de bewijslast bij degene die de aanspraak maakt. Bevestig afspraken dus zelf per e-mail of app.

Is meerwerk door verborgen gebreken in mijn huis voor mijn rekening?

In de regel wel. Een rotte balk of asbest die niemand kon zien, is een eigenschap van jouw huis. De aannemer moet je wel zo snel mogelijk waarschuwen, zodat je kunt kiezen hoe je verdergaat (art. 7:753 BW). Had de aannemer het gebrek bij de opname redelijkerwijs moeten zien, dan kan het risico bij hem liggen.

Wat is het verschil tussen meerwerk en een stelpost?

Een stelpost is een voorlopig bedrag in de aanneemsom voor iets wat nog niet vastligt, zoals sanitair dat je later kiest. Bij de afrekening wordt het werkelijke bedrag verrekend. Meerwerk is werk dat helemaal niet in het contract stond. Een stelpost die zonder waarschuwing veel hoger uitvalt, mag niet onbeperkt worden doorberekend: De Geschillencommissie hield het in 2025 op maximaal 10%.

Krijg ik bij minderwerk het volledige bedrag terug?

Niet altijd. Onder de AVA Consumenten 2023 krijg je het bedrag uit de prijs terug plus de opslagen. Is er per saldo meer minderwerk dan meerwerk, dan mag de aannemer volgens de AVA en de CoVo 2010 10% van het verschil houden. Zonder voorwaarden geldt schrappen als gedeeltelijke opzegging en mag de aannemer zijn gederfde winst rekenen.

Hoeveel buffer moet ik reserveren voor meerwerk bij een verbouwing?

Wij raden ongeveer 10% van de aanneemsom aan bij een verbouwing van een bestaand huis, en meer bij een oud huis dat je nog niet goed kent. Die buffer is voor onvoorziene tegenvallers, niet voor nieuwe wensen. Wil je tijdens de bouw zelf dingen toevoegen, begroot die dan apart en vraag vooraf de prijs.

Kan ik meerwerk weigeren dat de aannemer al heeft uitgevoerd?

Dat hangt af van de situatie. Heb je er niet om gevraagd en was het niet nodig, dan hoef je het in de regel niet te betalen. Was het een noodzakelijke reparatie bij spoed, dan kunnen de redelijke kosten wel voor jou zijn. Betwist je de rekening, leg dan schriftelijk uit waarom en betaal het onbetwiste deel.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 12: aanneming van werk, onder meer art. 7:752, 7:753, 7:754 en 7:755
• De Geschillencommissie: uitspraak "Ondernemer mag stelposten niet met meer dan 10% verhogen" (2025)
• De Geschillencommissie: commissie Verbouwingen en Nieuwbouw
• De Geschillencommissie: brochure Hoe werkt de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (PDF)
• Bouwend Nederland: AVA Consumenten 2023 (PDF)
• Bouwend Nederland: modellen en toelichting bij de AVA Consumenten 2023
• SER: Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting BouwGarant (CoVo 2010)
• IPLO: waarschuwingsplicht en Wet kwaliteitsborging