Kangoeroewoning: vormen, vergunning, hypotheek en kosten

Wat is een kangoeroewoning?

Een kangoeroewoning is een woning waarin twee huishoudens van verschillende generaties elk een eigen woongedeelte hebben, meestal met een eigen keuken, badkamer en voordeur, en vaak een tussendeur. Ouders en kinderen wonen dicht bij elkaar maar niet in elkaars huiskamer. Er is geen zorgvraag voor nodig: het is een woonvorm, geen zorgregeling.

Dat is meteen het grote verschil met een mantelzorgwoning. Een mantelzorgwoning mag vaak zonder vergunning, maar alleen zolang er mantelzorg wordt gegeven, en het gebruik moet stoppen als de zorg stopt. Een kangoeroewoning is bedoeld voor de lange termijn. Daar staat tegenover dat je minder snel een uitzondering op de regels krijgt.

De tabel zet de woonvormen naast elkaar. Bij de familiewoning gaat het om een nieuwe regeling die volgens de VNG naar verwachting op 1 januari 2027 ingaat.

Welke vormen van kangoeroewoning zijn er?

Een kangoeroewoning kan op vier manieren ontstaan: door een bestaand huis inpandig in twee woongedeelten te verdelen, door een aanbouw voor de tweede generatie, door een bijgebouw of tuinwoning, of door een huis te kopen dat al voor twee huishoudens is ingericht. Welke vorm past, hangt af van je huis, je kavel en wat de gemeente toestaat.

Inpandig verdelen. Een groot huis, bijvoorbeeld een twee-onder-een-kap of een woonboerderij, wordt verdeeld: de ouders beneden, de kinderen boven, of een linker- en rechterhelft. Dit is meestal de goedkoopste vorm, omdat je geen grond bebouwt.

Een aanbouw. De ouders krijgen een gelijkvloerse aanbouw met slaapkamer, badkamer en een eigen zitkamer, en het bestaande huis blijft voor de kinderen. Binnen 4 meter van de oorspronkelijke achtergevel kan zo'n aanbouw vaak zonder vergunning, en binnen die zone mag hij ook gewoon voor wonen worden gebruikt. Hoe je de maten bepaalt, lees je in onze gids over de tuinkamer aan huis.

Een bijgebouw of tuinwoning. Een losse woning in de tuin lijkt ideaal, maar is juridisch het lastigst. Verder dan 4 meter van het huis mag een vergunningvrij bijgebouw alleen ondergeschikt worden gebruikt, zoals berging of garage, en veel omgevingsplannen verbieden wonen in bijgebouwen. Met een mantelzorgrelatie kan het vaak wel, en naar verwachting vanaf 2027 ook voor familie in de eerste graad.

Een woning die al geschikt is. Boerderijen met een bijwoning en huizen met een praktijkruimte worden soms als kangoeroewoning verkocht. Controleer dan wat er formeel vergund is: één woning met inwoning, of twee woningen. Vraag het bouwdossier op.

Mag een kangoeroewoning van de gemeente?

Een kangoeroewoning mag in de regel als het huis juridisch één woning met één adres blijft, waarin twee huishoudens als familie samen wonen. Wil je twee zelfstandige woningen met elk een eigen adres, dan heb je een omgevingsvergunning nodig en soms ook een vergunning voor woningvorming. Voor de verbouwing zelf gelden de gewone regels voor aanbouwen en verbouwen.

In veel omgevingsplannen staat hoeveel woningen er op een perceel mogen staan, vaak het bestaande aantal. Een tweede woongedeelte met een eigen keuken binnen dezelfde woning maakt daar meestal geen tweede woning van, zolang het geheel als één woning functioneert. Wordt het een zelfstandige woning met een eigen adres, dan verandert dat. Gemeenten met een huisvestingsverordening kunnen voor het splitsen van een woning ook een aparte vergunning eisen.

Splitsen heeft ook technische gevolgen. Tussen twee woningen stelt het Besluit bouwwerken leefomgeving eisen aan brandveiligheid en geluidsisolatie die binnen één woning niet gelden. Dat kost extra bouwwerk en installaties. Kies je bewust voor één woning, dan houd je de verbouwing eenvoudiger en goedkoper.

Doe voor je plan eerst de vergunningcheck en vraag bij twijfel een vooroverleg aan bij je gemeente. Neem daarin mee hoe jullie willen wonen, niet alleen wat je wilt bouwen: voor de gemeente is dat het verschil tussen inwoning en een extra woning.

Wat kost een kangoeroewoning in 2026?

Een kangoeroewoning kost in 2026 ongeveer € 30.000 tot € 80.000 als je een tweede woongedeelte inpandig maakt, en € 100.000 tot € 165.000 voor een aanbouw van 35 m² met keuken en badkamer. Splitsen in twee zelfstandige woningen is duurder dan inpandig verdelen, door de eisen tussen woningen. De bedragen zijn indicaties inclusief btw, op basis van onze prijsbasis en openbare prijsopgaven van aannemers, peildatum oktober 2026.

De grootste posten zijn de tweede badkamer en keuken. Een badkamer kost volgens onze prijsbasis € 9.000 tot € 18.000, en een eenvoudige tweede keuken al snel € 8.000 tot € 20.000. Zie ook de kosten van een aanbouw.

Wat vaak vergeten wordt: extra groepen of aparte meters in de meterkast, en een tweede cv-ketel of warmtepomp als je de energiekosten apart wilt houden. Een kangoeroewoning is ook geen keuze voor nu alleen. Bouw je het tweede woongedeelte gelijkvloers en drempelvrij, dan kan het later ook dienen als slaapverdieping voor jezelf.

Hoe werkt een hypotheek voor een kangoeroewoning?

Een hypotheek voor een kangoeroewoning sluit je meestal samen af, waarbij ouders en kinderen allebei eigenaar worden van de woning en samen aansprakelijk zijn voor de lening. Niet elke geldverstrekker doet dat, en de inkomenstoets kijkt bij ouders ook naar het inkomen na hun pensioen. Een onafhankelijk hypotheekadviseur weet welke banken het wel aanbieden.

Er zijn drie gangbare constructies. Ze verschillen vooral in wie eigenaar is.

1. Samen eigenaar, samen een hypotheek. Beide huishoudens staan op de akte en zijn hoofdelijk aansprakelijk. Zolang de woning voor iedereen het hoofdverblijf is, geldt die voor elke eigenaar als eigen woning en kan ieder de rente over zijn deel van de lening aftrekken, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.
2. De kinderen eigenaar, de ouders lenen geld. De ouders financieren de verbouwing met een onderhandse lening. Voor de kinderen kan de rente aftrekbaar zijn als de lening schriftelijk is vastgelegd en minimaal annuïtair of lineair in 30 jaar wordt afgelost. Voor de ouders is de vordering vermogen.
3. De ouders eigenaar, de kinderen trekken in. Dit komt minder voor, omdat de kinderen dan geen woning opbouwen en het bij overlijden ingewikkeld wordt voor broers en zussen.

Financier je de verbouwing met je hypotheek, dan gaat het geld meestal via een bouwdepot. Laat de taxatie gebeuren op basis van de waarde na verbouwing, want een kangoeroewoning kan voor kopers minder aantrekkelijk zijn dan een gewoon huis. Banken en taxateurs houden daar rekening mee.

WOZ, belastingen en vaste lasten bij een kangoeroewoning

Een kangoeroewoning die door een aanbouw of verbouwing groter wordt, krijgt een hogere WOZ-waarde. Dat verhoogt de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait. Blijft het één woning, dan blijft het meestal één WOZ-object; splits je in twee woningen, dan krijg je twee objecten met elk een eigen aanslag.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde dat bij je inkomen wordt opgeteld. Zijn ouders en kinderen samen eigenaar, dan wordt het verdeeld naar ieders aandeel. Een hogere WOZ-waarde kost je dus iets meer belasting, maar levert bij verkoop ook meer op.

Bij twee zelfstandige woningen betaal je sommige heffingen dubbel, zoals vastrecht voor energie en water en een deel van de gemeentelijke belastingen. Dat is een reden waarom veel families bewust voor één woning met twee woongedeelten kiezen.

Kangoeroewoning en uitkeringen: AOW, bijstand en kostendelersnorm

Een ouder met AOW die bij een eigen kind inwoont, wordt voor de AOW in de regel niet als samenwonend gezien. De Algemene Ouderdomswet zondert bloedverwanten in de eerste graad uit van de regels voor een gezamenlijke huishouding (artikel 1 lid 3 AOW). De AOW blijft dan op het bedrag voor alleenstaanden.

Woont er ook een schoonzoon of schoondochter in hetzelfde huis, dan ligt dat minder eenvoudig. De Sociale Verzekeringsbank kan dan anders oordelen. Leg je situatie vooraf voor aan de SVB, zeker als de woongedeelten in elkaar overlopen en jullie kosten delen.

Voor de bijstand geldt de kostendelersnorm. Ontvangt een van de bewoners bijstand, dan wordt die uitkering lager zodra er een andere volwassene van 27 jaar of ouder in dezelfde woning woont. Sinds 1 januari 2026 geldt een uitzondering voor mantelzorgers die tijdelijk inwonen bij iemand die ze verzorgen. Een kangoeroewoning is meestal niet tijdelijk, dus die uitzondering geldt dan doorgaans niet. Of twee woongedeelten als dezelfde woning tellen, beoordeelt de gemeente.

Welke afspraken leg je vast bij een kangoeroewoning?

De grootste risico's van een kangoeroewoning zitten niet in de bouw, maar in de afspraken. Wie is eigenaar van welk deel, en wat gebeurt er als iemand overlijdt of gaat scheiden? Leg dat vast bij de notaris voordat de eerste steen wordt gelegd. Dat voelt ongemakkelijk, maar het loont.

Dit zijn de onderwerpen die in een goede regeling terugkomen:

• Eigendomsverhouding. Wie bezit welk aandeel, en hoe is dat bepaald: naar inbreng van geld, naar oppervlakte of anders.
• Kosten. Hoe verdelen jullie hypotheek, onderhoud, verzekering, energie en gemeentelijke belastingen.
• Overlijden. Erven andere kinderen een deel van het aandeel van de ouders, dan worden zij mede-eigenaar van jouw huis. Een testament en een regeling om dat aandeel over te nemen voorkomen ruzie.
• Scheiding. Wat gebeurt er met het aandeel van een schoonzoon of schoondochter?
• Verhuizing van de ouders. Als ouders naar een verpleeghuis gaan, wie gebruikt dan hun woongedeelte, en kan het verhuurd worden?
• Verkoop. Wie mag als eerste kopen, en tegen welke prijs?

Een notaris en een financieel adviseur kosten samen een paar duizend euro. Dat is weinig vergeleken met de waarde van een huis waarin twee generaties hun vermogen hebben gestoken.

Levensloopbestendig bouwen in een kangoeroewoning

Een kangoeroewoning is vaak bedoeld om ouders langer zelfstandig te laten wonen, dus bouw het woongedeelte van de oudere generatie levensloopbestendig. Dat betekent een slaapkamer en badkamer op de begane grond, geen drempels, brede deuren en een inloopdouche. Achteraf aanpassen is duurder dan het meteen meenemen.

Praktische maten en keuzes die bij een verbouwing weinig extra kosten:

• Deuren met een vrije doorgang die breed genoeg is voor een rollator of rolstoel, en geen drempels.
• Een inloopdouche zonder opstap, met ruimte voor een douchestoel.
• Een toilet op iets hogere hoogte en wanden die sterk genoeg zijn voor beugels.
• Stopcontacten en schakelaars op een hoogte waar je niet voor hoeft te bukken.
• Een eigen voordeur zonder trap, met een plek om een scootmobiel op te laden.

Wat er verder mogelijk is, zoals de blijverslening en vergoedingen via de Wmo, staat in ons artikel over levensloopbestendig wonen.

Kangoeroewoning of mantelzorgwoning: wanneer kies je wat?

Kies een kangoeroewoning als je voor de lange termijn samen wilt wonen, ongeacht of er zorg nodig is. Kies een mantelzorgwoning als er nu een duidelijke zorgvraag is en je snel en zonder vergunning iets wilt realiseren, wetend dat het gebruik stopt als de zorg stopt. Twijfel je, dan bepaalt vaak je kavel de keuze.

Een paar vuistregels uit de praktijk. Heb je een groot huis en weinig tuin, dan ligt inpandig verdelen voor de hand. Heb je een diepe tuin en is er nu zorg nodig, dan is een mantelzorgunit snel geregeld, maar denk vooruit over wat er daarna mee gebeurt. Wil je dat je ouders bij je komen wonen zonder dat er zorg speelt, wacht dan de nieuwe familiewoningregeling af, die naar verwachting in 2027 ingaat, of kies voor een aanbouw die bij het huis hoort.

Zo pak je een kangoeroewoning aan

Een kangoeroewoning realiseren duurt van eerste gesprek tot verhuizing meestal zes tot twaalf maanden. Het meeste werk zit in de voorbereiding, niet in het bouwen. Deze volgorde voorkomt dure omwegen:

1. Praat over wonen, niet over bouwen. Spreek af hoeveel privacy ieder wil, wat jullie delen en wat er gebeurt als het niet bevalt.
2. Laat financieel advies geven over hypotheek, eigendom, AOW en eventuele uitkeringen.
3. Check bij de gemeente of je plan één woning blijft of twee woningen wordt, en wat dat betekent voor de vergunning.
4. Laat een ontwerp maken dat ook over twintig jaar werkt, met een levensloopbestendig woongedeelte.
5. Leg de afspraken vast bij de notaris, voordat er geld in de verbouwing gaat.
6. Vraag offertes aan op basis van hetzelfde ontwerp en laat ze vergelijken met de offertecheck.
7. Regel de inschrijving bij de gemeente na de verhuizing, en meld de nieuwe situatie bij de SVB of het uitkeringsloket.

Veelgestelde vragen over de kangoeroewoning

Wat is een kangoeroewoning precies?

Een kangoeroewoning is een huis waarin twee huishoudens van verschillende generaties elk een eigen woongedeelte hebben, meestal met een eigen keuken en voordeur. Het verschil met gewoon inwonen is dat ieder een zelfstandig deel heeft. Het verschil met een mantelzorgwoning is dat er geen zorgvraag voor nodig is en dat het bedoeld is voor de lange termijn.

Heb je een vergunning nodig voor een kangoeroewoning?

Dat hangt af van de bouwvorm. Een inpandige verbouwing waarbij het huis één woning blijft, is vaak vergunningvrij, tenzij je de draagconstructie wijzigt. Een aanbouw kan binnen de vergunningvrije maten vallen. Wil je twee zelfstandige woningen met eigen adressen, of wonen in een los bijgebouw, dan heb je in de regel een omgevingsvergunning nodig.

Wat kost een kangoeroewoning?

Een tweede woongedeelte inpandig maken kost ongeveer € 30.000 tot € 80.000, splitsen in twee zelfstandige woningen € 50.000 tot € 130.000, en een aanbouw van 35 m² met keuken en badkamer € 100.000 tot € 165.000. Dat zijn indicaties inclusief btw, peildatum oktober 2026. De tweede keuken en badkamer zijn de grootste posten.

Kun je een hypotheek krijgen voor een kangoeroewoning?

Ja, maar niet bij elke geldverstrekker. Vaak worden ouders en kinderen samen eigenaar en sluiten ze samen een hypotheek af. De bank toetst ook het inkomen van de ouders na hun pensioen. Is de woning voor alle eigenaren het hoofdverblijf, dan kan ieder de rente over zijn deel aftrekken, mits aan de voorwaarden van de Belastingdienst wordt voldaan.

Heeft een kangoeroewoning gevolgen voor de AOW?

Woont een ouder met AOW bij een eigen kind, dan geldt dat voor de AOW in de regel niet als samenwonen: bloedverwanten in de eerste graad zijn uitgezonderd in de Algemene Ouderdomswet. Woont er ook een schoonkind, dan kan de SVB anders oordelen. Leg je situatie vooraf voor aan de SVB om verrassingen te voorkomen.

Krijgt een kangoeroewoning een eigen adres?

Meestal niet. Een kangoeroewoning die juridisch één woning is, heeft één adres, en alle bewoners staan daar ingeschreven. Een eigen adres hoort bij een zelfstandige woning met eigen toegang en voorzieningen, en daarvoor moet de woning meestal gesplitst worden. Zo'n eigen adres kan gevolgen hebben voor uitkeringen en toeslagen.

Wat is het verschil tussen een kangoeroewoning en een mantelzorgwoning?

Een mantelzorgwoning is bedoeld voor huisvesting zolang er mantelzorg nodig is en mag daarom vaak zonder vergunning in de achtertuin. Als de zorg stopt, moet het gebruik als woning stoppen. Een kangoeroewoning vraagt geen zorgrelatie en is permanent, maar moet passen binnen de gewone regels van het omgevingsplan.

Bronnen

• IPLO: bouwregels mantelzorgwoning, met kangoeroewoning als woonvorm
• VNG: Wet versterking regie volkshuisvesting per 1 juli van kracht, met mantelzorg- en familiewoningen
• Algemene Ouderdomswet, artikel 1 (wetten.overheid.nl)
• Rijksoverheid: wat is de kostendelersnorm in de bijstand?
• Rijksoverheid: nieuwe regels bijstand 2026 en 2027
• Belastingdienst: wat is een eigen woning?
• Belastingdienst: mag ik hypotheekrente altijd aftrekken?