Mantelzorgwoning: regels, vergunningvrij bouwen en kosten 2026

Wat is een mantelzorgwoning?

Een mantelzorgwoning is woonruimte in of bij een bestaande woning, waar iemand woont die mantelzorg geeft aan of krijgt van een bewoner van het hoofdhuis. Het kan een unit in de tuin zijn, een aanbouw, een omgebouwde garage of een deel van het huis zelf. Het is geen extra woning: het gebruik is tijdelijk en hoort bij de zorg.

Die richting kan twee kanten op. Je ouder kan in een unit in jouw tuin wonen terwijl jij voor hem zorgt. Jij kunt ook zelf in een mantelzorgwoning bij het huis van je ouder trekken om daar te zorgen. In beide gevallen gaat het om huisvesting in verband met mantelzorg, zoals het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) dat noemt.

Een mantelzorgwoning is iets anders dan een kangoeroewoning. De kangoeroewoning is een permanente woonvorm voor twee generaties, zonder zorgvraag. De mantelzorgwoning bestaat dankzij de zorg en mag daarom vaak zonder vergunning, maar het gebruik moet stoppen als de zorg stopt. Dat verschil bepaalt welke regels gelden en wat je later met het gebouw kunt.

Er zijn vier gangbare vormen:

• Een deel van het huis aanpassen. Bijvoorbeeld de benedenverdieping met een slaapkamer en badkamer.
• Een bestaand bijgebouw ombouwen. Een garage of tuinhuis wordt geïsoleerd en krijgt een badkamer en kitchenette.
• Een prefab unit. Een kant-en-klare woonunit die met een kraan in de tuin wordt geplaatst, te koop of te huur.
• Een aanbouw. Een gebouwde uitbreiding aan het huis, met een eigen ingang.

Welke regels gelden in 2026 voor een mantelzorgwoning?

In 2026 staan de regels voor een mantelzorgwoning in het tijdelijke deel van het omgevingsplan van je gemeente, de zogenoemde bruidsschat. Volgens artikel 22.36 mag je onder voorwaarden zonder vergunning een woning uitbreiden of een bijgebouw bouwen, en een bouwwerk tijdelijk gebruiken voor huisvesting in verband met mantelzorg. Voor de bouwtechniek gelden daarnaast de landelijke regels uit het Bbl.

Dat systeem bestaat sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 inging. Daarvoor stond de regeling landelijk in het Besluit omgevingsrecht. Gemeenten mogen de bruidsschatregels aanpassen, en ze moeten uiterlijk eind 2031 een volledig eigen omgevingsplan hebben. De regels kunnen dus per gemeente verschillen. Kijk voor jouw adres in Regels op de kaart in het Omgevingsloket.

De belangrijkste voorwaarden onder de huidige regels:

• Eén huishouden van maximaal twee personen woont in de mantelzorgwoning, en minstens één van hen geeft of krijgt mantelzorg van een bewoner van het hoofdhuis (Bbl, bijlage I).
• De zorgbehoefte moet aantoonbaar zijn. De gemeente kan een verklaring vragen van een huisarts, wijkverpleegkundige of een door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur.
• Het gebouw hoort bij een bestaande woning en blijft daaraan functioneel verbonden.
• Het gebruik is tijdelijk, zolang de mantelzorg nodig is.

Er zijn uitzonderingen. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht heb je volgens de Rijksoverheid een vergunning nodig. Ligt je huis binnen een veiligheidszone of risicocontour, bijvoorbeeld bij een bedrijf met gevaarlijke stoffen, dan is het gebruik voor mantelzorg niet vergunningvrij (artikel 22.39). En huur je je huis, dan heb je ook toestemming van de verhuurder nodig.

Past je plan niet binnen de vergunningvrije regels, dan kun je een omgevingsvergunning aanvragen. De gemeente kan een mantelzorgwoning dan ook tijdelijk toestaan, voor maximaal tien jaar.

Wanneer is een mantelzorgwoning vergunningvrij?

Een mantelzorgwoning is vergunningvrij als hij in het achtererfgebied staat, binnen de maximale oppervlakte voor bijgebouwen blijft, niet hoger is dan 5 meter en er niet op een verdieping wordt gewoond. Binnen 4 meter van de oorspronkelijke achtergevel gelden de ruimste hoogteregels. Verder weg mag het gebouw maximaal 3 meter hoog zijn, maar bij mantelzorg mag je er wel in wonen.

Dat laatste is de belangrijkste uitzondering. Een gewoon bijgebouw verder dan 4 meter van het huis mag alleen ondergeschikt worden gebruikt, zoals berging of garage. Voor mantelzorg vervalt die eis (artikel 22.36 bruidsschat). Een unit achterin de tuin kan dus wel, zolang de bouwmaten kloppen.

De tabel zet de bouwregels uit de bruidsschat op een rij, zoals het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) ze uitlegt.

Het maximum voor alle bijgebouwen samen hangt af van je bebouwingsgebied: het achtererf plus de grond onder bestaande aan- en uitbouwen. Tot 100 m² mag de helft bebouwd zijn, met een absoluut maximum van 150 m² bij grote erven. Bestaande schuren en aanbouwen tellen mee. Bij een achtertuin van 80 m² met een schuur van 8 m² heb je dus nog 32 m² over, en dat is krap voor een mantelzorgunit met badkamer.

Voor de technische kant is een mantelzorgwoning meestal ook vergunningvrij. Een aanbouw of vrijstaande unit tot 5 meter hoog, zonder wonen op een verdieping en zonder dat er een nieuw hoofdgebouw ontstaat, valt buiten de vergunningplicht van artikel 2.25 Bbl. Een eigen huisnummer verandert daar niets aan. Vergunningvrij betekent wel niet regelvrij: de unit moet voldoen aan de bouwtechnische eisen van het Bbl, zoals brandveiligheid en isolatie.

Let ook op het burenrecht. Ramen of deuren binnen 2 meter van de erfgrens met uitzicht op het erf van de buren mogen alleen met hun toestemming (artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek). Vaste, ondoorzichtige ramen mogen wel.

Twijfel je of jouw plan past? Doe de vergunningcheck en vraag de gemeente bij twijfel om een vooroverleg.

Nieuwe regels in 2027: wat verandert er voor de mantelzorgwoning?

De regels voor de mantelzorgwoning gaan naar verwachting op 1 januari 2027 veranderen. De Wet versterking regie volkshuisvesting is op 1 juli 2026 in werking getreden, maar de landelijke regels voor vergunningvrije mantelzorg- en familiewoningen staan in een apart besluit. Volgens de VNG treedt dat besluit naar verwachting op 1 januari 2027 in werking.

Je leest online soms dat de nieuwe regels al per 1 juli 2026 gelden. Dat klopt niet: op die datum ging de wet in, niet het besluit met de regels voor mantelzorg- en familiewoningen. Het ontwerpbesluit lag sinds 13 juli 2026 voor advies bij de Raad van State. Tot het besluit ingaat, gelden de bruidsschatregels hierboven.

Op basis van het ontwerpbesluit en de toelichting, zoals vakbladen die hebben beschreven, verandert er naar verwachting dit:

Onder familie in de eerste graad vallen volgens de toelichting onder meer ouders en kinderen, inclusief stief-, schoon- en pleegrelaties. Daarmee wordt het mogelijk om bijvoorbeeld je volwassen kind of je ouder vergunningvrij in een woning in de tuin te laten wonen, ook als er nog geen zorg nodig is. Volgens vakjuristen mag het gebouw na vertrek van dat familielid ook onder de nieuwe regels niet als zelfstandige woning worden verhuurd of verkocht.

Wacht je met bouwen tot 2027? Dat kan verstandig zijn als jouw situatie nu net buiten de regels valt, bijvoorbeeld omdat er drie mensen in de unit gaan wonen of omdat de zorgvraag nog niet aantoonbaar is. Is er nu zorg nodig en past je plan binnen de huidige regels, dan is er geen reden om te wachten.

Wie telt als mantelzorger en hoe toon je de zorg aan?

Een mantelzorger is iemand die intensieve zorg of ondersteuning geeft die verder gaat dan de gebruikelijke hulp tussen huisgenoten, vanuit een persoonlijke relatie en niet als beroep. Dat is de omschrijving in het Bbl. Het kan een kind zijn, maar ook een buur of vriend.

Onder de huidige regels moet de zorgbehoefte aantoonbaar zijn. De gemeente kan daarvoor een verklaring vragen, bijvoorbeeld van de huisarts. Je hoeft die verklaring niet vooraf in te dienen, want er is geen meldplicht, maar houd hem bij de hand. Vraag hem aan voordat je een unit bestelt.

Wat niet onder de huidige regels valt, is zogenoemde pre-mantelzorg: een woning voor iemand die nu nog gezond is, voor het geval er later zorg nodig is. Dat is niet vergunningvrij. Juist daarvoor is de familiewoning bedoeld die naar verwachting in 2027 komt.

Wat gebeurt er met de mantelzorgwoning als de zorg stopt?

Als de mantelzorg stopt, mag de mantelzorgwoning niet meer als woning worden gebruikt. Volgens de Rijksoverheid hoef je het gebouw niet af te breken, maar je moet het gebruik aanpassen. Vraag de gemeente wat je er dan mee mag.

Het IPLO geeft voorbeelden van wat er daarna moet gebeuren: er woont weer één huishouden in de woning, een bijgebouw wordt weer gebruikt als bijvoorbeeld garage, en een tijdelijk gebouw wordt weggehaald. Wat dat voor jou betekent, hangt af van de vorm:

• Een aanbouw binnen 4 meter kan gewoon deel van je huis worden, bijvoorbeeld als slaapkamer of werkkamer. Binnen die zone mag het gebruik gelijk zijn aan dat van het hoofdhuis.
• Een unit verder dan 4 meter mag blijven staan als hij binnen de gewone regels voor bijgebouwen valt, maar alleen voor ondergeschikt gebruik zoals berging of garage. Een keuken en slaapkamer horen daar dan niet meer bij.
• Een verplaatsbare unit buiten de bebouwde kom die alleen dankzij de mantelzorgregel zo groot mocht zijn, moet in de regel weg.
• Een gehuurde unit gaat terug naar de verhuurder. Dat is meteen het grootste voordeel van huren.

Verhuren aan een student of een ander gezin mag niet. Doe je dat toch, dan kan de gemeente handhaven, bijvoorbeeld met een last onder dwangsom. Bij verkoop van het huis moet een koper weten dat de unit geen zelfstandige woning is.

Prefab mantelzorgunit of gebouwde mantelzorgwoning: wat past?

Een prefab mantelzorgunit is snel geplaatst en kan na de zorg weer weg, maar heeft een vaste maat en vraagt ruimte in de tuin en een kraan. Een gebouwde aanbouw duurt langer en is duurder, maar wordt na de zorg een volwaardig deel van je huis. Ombouwen van een bestaand bijgebouw of een deel van het huis is vaak de goedkoopste route. Huren loont vooral bij korte zorg.

De tabel vergelijkt de vormen op de punten die in de praktijk de doorslag geven.

Een prefab unit kan in houtskeletbouw of als staalframe zijn gebouwd. Over de eigenschappen van hout lees je meer in ons artikel over aanbouw in houtskeletbouw. Let bij elke unit op de isolatie en op een badkamer die echt toegankelijk is.

Wat kost een mantelzorgwoning in 2026?

Een mantelzorgwoning kost in 2026 tussen ongeveer € 15.000 voor een aangepast deel van het huis en € 190.000 voor een ruime gebouwde aanbouw. Een prefab unit van 30 tot 60 m² kost geplaatst circa € 55.000 tot € 130.000, plus fundering en aansluitingen. De bedragen zijn indicaties inclusief btw, op basis van onze prijsbasis voor aanbouwen en openbare prijsopgaven van leveranciers en aannemers, peildatum oktober 2026.

De prijs van een gebouwde aanbouw volgt uit onze prijsbasis van € 2.450 tot € 3.650 per m² voor een afgewerkte aanbouw, plus een badkamer en kitchenette. Zie ook de kosten van een aanbouw. Bij huur geldt: hoe korter de zorgperiode, hoe aantrekkelijker huren is. Reken voor jouw situatie uit vanaf hoeveel jaar kopen goedkoper wordt; bij een huur van € 900 per maand betaal je in vijf jaar al € 54.000.

Posten die vaak buiten de offerte vallen:

• De afstand tot het riool. Hoe verder de unit van het huis staat, hoe duurder de aansluiting. Ligt de unit lager dan de riolering, dan is een pompput nodig.
• De kraan. Voor een kraan op de openbare weg heb je meestal toestemming van de gemeente nodig, en bij een rijtjeshuis moet de unit over het huis heen.
• De elektrische aansluiting. Een unit die volledig elektrisch kookt en verwarmt, vraagt soms een zwaardere aansluiting.
• Inrichting en hulpmiddelen. Een hoog-laagbed, alarmering of beugels zitten zelden in de prijs.

Aansluitingen en toegankelijkheid van een mantelzorgwoning

Een mantelzorgwoning heeft eigen aansluitingen nodig en moet toegankelijk zijn voor iemand die nu of later minder mobiel is. Bij een losse unit lopen de leidingen ondergronds vanaf het hoofdhuis. Waterleidingen moeten diep genoeg liggen om niet te bevriezen, en het riool heeft afschot nodig naar het huis.

Voor verwarming kiezen de meeste units voor een lucht-luchtwarmtepomp of elektrische verwarming, omdat een gasaansluiting naar een bijgebouw duur en ongebruikelijk is. Zorg voor goede ventilatie: een kleine, goed geïsoleerde unit met een douche wordt anders snel vochtig. Rookmelders horen erin, bij voorkeur gekoppeld aan die in het hoofdhuis, zodat je een melding ook in je eigen huis hoort.

Bouw de unit vanaf het begin toegankelijk. Dat kost bij de bouw weinig extra en scheelt later een verbouwing:

1. Een entree zonder drempel of trap, met een pad dat ook met een rollator of rolstoel begaanbaar is.
2. Deuren die breed genoeg zijn voor een rolstoel, en ruimte om te draaien in badkamer en slaapkamer.
3. Een inloopdouche zonder opstap, met ruimte voor een douchestoel en wanden die sterk genoeg zijn voor beugels. Wat dat kost, lees je bij de inloopdouche.
4. Een alarmeringssysteem of intercom naar het hoofdhuis.
5. Verlichting buiten tussen unit en huis, voor wie 's avonds even langs wil.

Meer over aanpassingen, de blijverslening en wat de Wmo kan vergoeden, staat in ons artikel over levensloopbestendig wonen. Voor de bouw van de mantelzorgwoning zelf betaal je meestal zelf; vraag bij het Wmo-loket van je gemeente na welke aanpassingen of hulpmiddelen wel vergoed kunnen worden.

WOZ, belastingen en uitkeringen bij een mantelzorgwoning

Een mantelzorgwoning verhoogt meestal de WOZ-waarde van je huis, en fiscaal valt een losse unit in de tuin meestal niet onder de eigenwoningregeling. Laat de financiële kant vooraf uitzoeken, want achteraf corrigeren is lastig.

WOZ-waarde. Een mantelzorgwoning op hetzelfde perceel telt vaak mee in de WOZ-waarde van je huis. Is de unit van iemand anders of volledig zelfstandig, dan kan hij een apart WOZ-object worden. Rechters oordelen daar per situatie verschillend over. Een hogere WOZ-waarde betekent iets hogere gemeentelijke belastingen en een hoger eigenwoningforfait.

Hypotheekrente. In een standpunt van november 2023 oordeelde een kennisgroep van de Belastingdienst over een unit die ouders in de tuin van hun kind hadden geplaatst. De unit werd door natrekking eigendom van het kind, maar was geen eigen woning: het kind woonde er niet. Voor het kind viel de unit in box 3. Rente op een lening voor zo'n losse unit is dan in de regel niet aftrekbaar. Is de mantelzorgwoning een aanbouw die bij je eigen huis hoort, dan kan dat anders liggen. Laat dit vooraf beoordelen door een belastingadviseur.

AOW. Woont een ouder met AOW in een mantelzorgwoning bij een eigen kind, dan speelt de samenwoonregel meestal niet. Bloedverwanten in de eerste graad zijn in de Algemene Ouderdomswet uitgezonderd (artikel 1 lid 3 AOW). Gaat het om partners of niet-verwante mantelzorgers, leg je situatie dan vooraf voor aan de Sociale Verzekeringsbank.

Bijstand. Sinds 1 januari 2026 worden mantelzorgers die tijdelijk gaan inwonen bij iemand die ze verzorgen, niet meer gekort op hun bijstand omdat ze gaan samenwonen. Inkomsten, vergoedingen of maaltijden die een mantelzorger voor de zorg krijgt, tellen ook niet meer mee.

Adres. Of de mantelzorgwoning een eigen huisnummer krijgt, hangt af van de basisregistratie adressen en gebouwen. Een unit met eigen toegang en eigen voorzieningen kan een eigen adres krijgen; anders staan de bewoners ingeschreven op het adres van het hoofdhuis. Dat kan gevolgen hebben voor toeslagen, bijvoorbeeld huurtoeslag als je het hoofdhuis huurt.

Zo realiseer je een mantelzorgwoning: stappenplan

Een mantelzorgwoning realiseren duurt bij een prefab unit zonder vergunning meestal twee tot vier maanden, bij een gebouwde aanbouw vier tot acht maanden. Begin daarom zodra duidelijk is dat er zorg nodig is. Deze volgorde voorkomt de meeste vertraging:

1. Leg de zorgvraag vast. Vraag een verklaring aan bij de huisarts of wijkverpleegkundige, zodat je die kunt laten zien als de gemeente erom vraagt.
2. Check de regels voor jouw adres in Regels op de kaart en met de vergunningcheck. Let op een monument, een beschermd gezicht of een veiligheidszone.
3. Meet je achtererf op en reken uit hoeveel m² je nog mag bijbouwen.
4. Kies de vorm op basis van de verwachte zorgduur en wat er daarna met het gebouw moet gebeuren.
5. Laat de aansluitingen beoordelen, inclusief de afstand tot het riool en de toegang voor de kraan.
6. Vraag offertes aan bij minimaal twee aanbieders, op basis van dezelfde maat en uitrusting. Een offertecheck laat zien wat er ontbreekt.
7. Zoek de financiële kant uit: WOZ, hypotheek, AOW of bijstand, en eventuele toeslagen.
8. Praat met de buren over de plaatsing en de bouwperiode.
9. Plan plaatsing en inschrijving, en meld de verhuizing bij de gemeente.

Checklist voor je mantelzorgwoning

Loop deze punten na voordat je een unit bestelt of een aannemer opdracht geeft. Ze komen terug in bijna elk traject waar het later misgaat.

• Is er een verklaring van de huisarts of wijkverpleegkundige?
• Past de mantelzorgwoning binnen de oppervlakte die je achtererf nog toelaat?
• Staat de unit verder dan 4 meter van de achtergevel, en is hij dan maximaal 3 meter hoog?
• Staan ramen binnen 2 meter van de erfgrens, en heb je daar toestemming voor?
• Zitten fundering, aansluitingen en kraan in de offerte, of zijn het stelposten?
• Voldoet de unit aan de bouwtechnische eisen uit het Bbl, en kan de leverancier dat laten zien?
• Is de badkamer echt toegankelijk, met een inloopdouche en ruimte voor hulp?
• Weet je wat je met het gebouw doet als de zorg stopt?
• Heb je de fiscale gevolgen en die voor uitkeringen laten nagaan?

Veelgestelde vragen over de mantelzorgwoning

Heb je een vergunning nodig voor een mantelzorgwoning?

Vaak niet. Een mantelzorgwoning in het achtererfgebied die binnen de bouwregels van het omgevingsplan valt, is in 2026 meestal vergunningvrij, ook verder dan 4 meter van het huis zolang hij niet hoger is dan 3 meter. Bij een monument, in een beschermd stads- of dorpsgezicht of in een veiligheidszone heb je wel een vergunning nodig. Check de regels van je gemeente voor jouw adres.

Wat zijn de regels voor een mantelzorgwoning in 2026?

In 2026 gelden de bruidsschatregels in het omgevingsplan. Er mag één huishouden van maximaal twee personen wonen, van wie er minstens één mantelzorg geeft aan of krijgt van een bewoner van het hoofdhuis. De gemeente kan een verklaring van een huisarts of wijkverpleegkundige vragen. Het gebruik is tijdelijk en stopt als de zorg stopt.

Wat verandert er in 2027 voor de mantelzorgwoning?

Naar verwachting gaan op 1 januari 2027 landelijke regels in het Bbl gelden. Volgens het ontwerpbesluit vervalt de verplichte verklaring en de grens van twee bewoners, en komt er een vergunningvrije familiewoning voor familie in de eerste graad. Het besluit was in oktober 2026 nog niet definitief, dus details en datum kunnen nog veranderen.

Wat kost een mantelzorgwoning?

Een prefab unit van 30 tot 60 m² kost geplaatst ongeveer € 55.000 tot € 130.000, plus € 5.000 tot € 20.000 voor fundering en aansluitingen. Huur je een unit, dan betaal je circa € 600 tot € 1.200 per maand plus eenmalige kosten. Voor een gebouwde aanbouw van 30 tot 45 m² betaal je € 90.000 tot € 190.000. Alle bedragen zijn indicaties inclusief btw, peildatum oktober 2026.

Hoe groot mag een mantelzorgwoning zijn?

Dat hangt af van je achtererf. Alle bijgebouwen samen mogen bij een bebouwingsgebied tot 100 m² de helft daarvan beslaan, met een maximum van 150 m² bij grote erven, en bestaande bijgebouwen tellen mee. Buiten de bebouwde kom mag een verplaatsbare mantelzorgunit volgens de bruidsschat tot 100 m² groot zijn. Je gemeente kan afwijkende regels hebben.

Wat gebeurt er met een mantelzorgwoning als de zorg stopt?

Dan mag het gebouw niet meer als woning worden gebruikt. Je hoeft het volgens de Rijksoverheid niet af te breken, maar het gebruik moet terug naar wat de gewone regels toestaan. Een aanbouw binnen 4 meter kan deel van je huis worden, een unit verder weg alleen berging of garage. Verhuren als zelfstandige woning mag niet.

Krijgt een mantelzorgwoning een eigen adres?

Alleen als de unit zelfstandig is, met een eigen toegang en eigen voorzieningen, kan hij een eigen huisnummer krijgen. Anders staan de bewoners ingeschreven op het adres van het hoofdhuis. Een eigen adres verandert niets aan het vergunningvrij bouwen, maar kan wel gevolgen hebben voor uitkeringen en toeslagen.

Mag een mantelzorgwoning ook voor een gezond familielid?

Onder de huidige regels niet: een woning voor iemand die nog geen zorg nodig heeft, is geen mantelzorgwoning en daarom niet vergunningvrij. Naar verwachting komt er vanaf 1 januari 2027 een vergunningvrije familiewoning voor familie in de eerste graad, zoals ouders en kinderen. Tot dan heb je voor wonen in een bijgebouw zonder zorgvraag in de regel een vergunning nodig.

Bronnen

• IPLO: mantelzorgwoning en Omgevingswet (definities en verklaring)
• IPLO: bouwregels mantelzorgwoning (bruidsschat en artikel 2.25 Bbl)
• IPLO: ruimtelijke inpassing mantelzorgwoning
• IPLO: stappenplan vergunningvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken
• Rijksoverheid: bouwregels mantelzorgwoning
• VNG: Wet versterking regie volkshuisvesting per 1 juli van kracht
• Rijksoverheid: nieuwe regels bijstand 2026 en 2027
• Algemene Ouderdomswet, artikel 1 (wetten.overheid.nl)